产业债信用观察系列之房地产行业之八:房地产企业信用分析框架

房地产行业是我国宏观经济增长的重要支撑产业, 板块的周期属性较强。

从长周期看, 人口增速以及人口的区域性流动是核心; 从中周期来看, 金融周期与房地产价格相辅相成。 上述周期进程较长,短期房地产市场也会随小周期而出现一定波动。影响短周期的核心因素是政策, 从本质上看政策因素对房地产发行人形成的最终影响是通过流动性来传导的。 因此, 我们认为短周期的核心影响因素是房地产行业的流动性状况, 本文对于房地产企业的信用分析框架也是围绕流动性这一核心因素展开。

房地产板块融资环境边际趋紧2019年房地产融资监管政策以及非标融资收紧,市场对房地产板块流动性产生担忧。 从上半年的投资销售数据来看, 地产板块资金压力偏紧, 房地产开发资金来源、 土地购置、 土地溢价率、 销售状况等多个房地产同步指标逐步转弱。 我们认为在当前的背景下, 房地产从投资、开发到销售过程中, 资金链的状况以及抵抗流动性风险的能力决定了发行主体的信用资质。

地产企业信用分析框架资金链状况1) 资金流出: 地产的投资对象主要是土地及其地上建筑物,前期地产投资的范围主要为土地购置和建安工程。其中,土地是地产开发企业最重要的资源储备,也是主要成本。

2) 资金流入: 投资开发的周转速度是资金流入效率的最主要指标;同时,还需跟踪待售存量的占比以及合作模式下的权益比例。

3) 外部流动性: 各类融资渠道如银行贷款、债券、非标、融资租赁等规模变化以及融资成本情况。

抵抗流动性风险能力1) 公司规模和属性: 近年来地产板块都有龙头集中度提升的态势, 规模大的央企或国企相比中小规模的民企主体再融资优势明显。

2) 土地储备: 在公司出现流动性危机的过程中,也可以通过抵押或者出售土储,来变现支持公司的流动性周转,在分析土储时主要关注土储存量、新增情况以及土储分布。

3) 资产负债表稳定性:剔除预收账款影响,关注现金流对债务的覆盖情况,此外还需要关注债务结构中长短期债务比重情况。

风险提示警惕地产调控政策进一步收紧,以及货币政策、房贷利率的变化对房企外部融资环境造成的影响。