物管行业深度报告：万亿蓝海，穿越周期，“Scale+Brand+Business+Model”吹响行业三重奏

行业格局:万亿蓝海,高度分散,整合空间广大。(1)物管行业空间广大,估算物管行业每年收入空间超过9000亿元,加上增值服务,物管行业规模体量将超万亿规模。(2)行业仍处于高度分散阶段。行业龙头万科物业收入体量行业位列第一,但目前市占率仅1%,TOP5总市占率仅3%左右。(3)进入门槛低,但做大壁垒高,马太效应强。未来行业集中度将会持续攀升,主要源于上游房地产行业集中度仍在持续攀升、龙头物管公司上市后融资渠道更充沛,外拓能力更强。

行业优势:轻资产、永续现金流、潜力广大、政策不敏感。(1)轻资产行业,ROE水平可观,行业无需沉淀大量资金进行固定资产投资。(2)现金流状况好,不依赖融资,行业收缴率维持在94%左右,且有部分小区有物管费预缴情况出现。(3)存量市场潜力广大,我们估算仅住宅物业管理市场存量就超过320亿平米,此外还有大量公建商业类存量,市场潜力广大;(4)物管行业对房地产调控政策不敏感,具备消费属性。

物管公司净利润提升主要依赖于开源节流,规模提升是王道。收入端主要依赖于管理面积、单价的提升、物管服务类型拓展,面积扩张是其中最核心要素。成本端优化依赖于智能化水平、外包比例的提升,目前看成本相对刚性。人员成本仍是物管公司营业成本中的主要组成部分,相对刚性。当前行业以量取胜仍是增长的核心动力。

行业发展三重奏,我们提出SBBM模型,“Scale+Brand+BusinessModel”。(1)短期看规模成长:面积端扩容。当前物管公司的成长性可通过两个指标来衡量:合同管理面积/在管面积、母公司支持力度(管理项目面积支持)。(2)中期看品牌力提升。高品质物管公司具备业主满意度高、合同续约率高、收缴率高、新项目中签率高的优势,物业的品牌价值将会逐渐体现;同时可以在优质区位提前卡位,城市能级较高的小区业主具备更强的付费能力、更高的付费意识,且对新鲜事物的接受度更高,在后续增值服务开展上难度较小,这部分业主是最为优质的C端资源。(3)长期看商业模式:能否顺利嫁接业务增值服务,体现渠道价值。我们相信,伴随规模扩张和品牌塑造,未来优秀的物管公司对住宅小区这一物理空间控制力较强,潜在可嫁接的增值服务的空间广大,能够成为各类信息和服务向C端输出的重要渠道。

投资建议:物业管理行业市场空间广大、格局高度分散,进入门槛低但做大壁垒强,未来强者恒强趋势确定性高。板块具备轻资产特性,ROE水平可观,现金流状况较好,存量市场不受调控政策扰动,是地产后周期优质子版块。我们认为物业板块短期看规模成长、中期看品牌力提升、长期看商业模式。建议关注绿城服务、碧桂园服务、中航善达、永升生活服务、蓝光嘉宝服务。

风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。