2019年房地产行业第32周周报：房企上半年业绩分化明显，7月销售环比下滑30%

行业一周表现与估值

本周房地产板块下跌 4.45%,沪深 300下跌 3.04%,上综下跌 3.25%。19年动态市盈率 7.62倍,20年动态市盈率 6.34倍。

行业判断

本周板块跑输指数,54家 A 股上市房企发布了 2019年半年度业绩数据,房企之间业绩分化明显。多数大型房企增长良好,布局一二线城市的房企盈利能力凸显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响,业绩下滑幅度较大。部分房企报告期中显示拿地积极,经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。目前来看,一些房企完成半年报业绩冲刺后,7月份销售额环比明显下滑。我们认为下半年以来,房地产融资环境收缩,而需求侧调控不放松,楼市出现过热的几率较小。54家房企中,11家公司披露了2019年半年报或半年度业绩快报,9家公司净利润同比增长。另有 43家公司披露了业绩预告,21家公司预计上半年净利润同比增长。整体看,上市房企业绩明显分化。多数大型房企盈利能力良好,一些中小型房企业绩下滑幅度较大。完成半年报业绩冲刺后,不少房企 7月份销售额环比明显下滑。截至目前,21家上市房企公布前 7月销售业绩,销售额合计 2.49万亿元,同比增长 13.4%。值得注意的是,就 7月份单月而言,21家上市房企销售额环比下降 30%。7月份房地产市场转冷,市场观望情绪愈加浓厚。

随着前期积压市场需求陆续释放完毕,3月以来的楼市“小阳春”行情结束。

8月份市场大概率将继续走弱。板块估值方面,近期的政策偏谨慎带来地产板块估值的回落目前平均在 6.5X 左右,,我们判断宏观政策方面空间并不会太大,虽然基本面下行,但是当前估值已经处于比较低估状态。而业绩方面也呈现较大分化情况,尤其是中小型房企受制于现金流,融资渠道,销售等。行业洗牌在明显提速。我们继续看好龙头集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福,荣盛发展,蓝光发展。

本周(2019.8.3—2019.8.9)成交45个城市本周成交 396.3万平方米,环比下降 6.6%,同比下降 5.7%。

累计成交方面,一线累计完成去年的 63.3%,二线完成去年的 65%,三线完成去年的 63%。

公司和行业要闻

1、 7月份房地产信托发行骤冷 基础产业类产品募集重回升势

2、 土地市场转冷 7月多城市量价齐跌风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。