房地产行业点评:行业热度延续,开竣工均加速

10月销售数据好于预期。销售单月增速持续为正,单月销售面积增速为1.9%,单月销售金额增速9.7%,环比分别回落1.0个百分点、提升0.3个百分点,单月销售面积增速连续4个月为正,好于预期。我们判断销售数据好转与房企加快推货及中西部表现超预期相关。从累计数据看,2019年1-10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1-9月份为下降0.1%;商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点,销售数据好于预期。

单月新开工、竣工增速回升明显:1-10月房屋新开工面积185634万平方米,增长10.0%,增速加快1.4个百分点;单月新开工面积同比增长23.2%,增速回升16.6个百分点,创2018年9月以来新高。竣工数据看,1-10月房地产竣工面积同比增幅为-5.5%,降幅比1-9月份收窄3.1个百分点;竣工单月同比增幅为19.2%,连续3个月转正,且增幅持续扩大。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求,利好物业管理板块。

投资增速保持高位,但回落趋势不变。1-10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。我们判断整体投资增速Q4维持回落趋势:1)19Q3土地市场开始降温,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)新开工增速自19Q1以来略有下滑。

土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径:1)统计局数据,1-10月土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%。2)中指院数据:1-10月全国300城土地出让金总额为38993亿元,同比增长16%。递延口径:1)统计局数据,1-9月土地购置费累计32012亿元,同比增长19.6%;2)财政部数据,1-9月国有土地使用权出让收入同比增长5.8%。

投资建议:预计2020年政策将趋于平稳,政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产、建发国际集团、金地商置。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。