万科A:业绩小幅超预期,龙头引领行业方向

业绩超市场预期,全年高增可期。2019年前三季度公司实现营业收入2,239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%;房地产业务结转毛利率为27.6%,较上年同期微降0.2个百分点,但受其他业务毛利率提升带动,整体结算毛利率同比提升1.2个百分点至36.0%。报告期内公司计提存货跌价准备11.4亿元,影响归母净利润7.8亿元。前9月公司实现结算收入2,125.7亿元,同比上升26.9%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达6,362.4亿元,较18年底增长19.9%,覆盖18年结算金额2.2倍,充分保障未来业绩增长。

销售稳健增长,资源储备充足。2019年1-9月公司销售金额 4,756.1亿元、销售面积3,061.6万方,分别同比均增长10.2%及5.5%,销售均价同比增长4.5%至1.55万元/平米。1-9月公司获取新项目 116个,总规划建面2,832.1万方,权益比例72%,81%聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。报告期末,公司未结总土储1.6亿方,权益比例61%;可售面积1.2亿方,对应可售货值约1.8亿元,覆盖2018年销售约3倍。报告期末,公司在建及规划项目总建面合计1.62亿方,覆盖2018年销售面积3.35倍,资源储备充裕满足持续发展需要。

回款稳增财务健康,竣工Q4望提速。公司1-9月累计新开工面积3,243.4万方,同比下降3%,降幅较H1有所收窄;累计竣工面积1,640.1万方,同比增长5.5%,占全年竣工计划53.5%,预计四季度竣工将提速,结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率50.4%,处行业低位。报告期内,表内销售回款3,024亿元,同比增长10.4%。截至9月底,公司持有货币资金1,072.4亿元,现金短债比1.82,偿债能力较强。

多元业务齐发展,多产业领跑市场。多元业务方面,万科物业获得中指院2019物业品牌价值第一名;租赁住宅业务已累计开业9.8万间,成功发行25亿元住房租赁专项债,票面利率仅3.55%;商业物业管理面积超1,360万方,购物中心出租率97%;物流地产业务方面,三季度新获取项目4个,可租赁物业总建面达998万方。

估值

根据公司销售及投资情况,我们预测公司2019-2021年EPS 分别为3.61/4.04/5.05元,对应19年PE7.4倍,维持买入评级。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,融资持续收紧超预期。