信用债市场周报：房企三季报透视，负债增速回落，筹资现金流承压

房企三季报数据透视

部分房企营收增速与预收账款增速发生背离 房企整体营业收入保持高增,头部企业增速稳健,部分企业增速有所分化。样本47家房企发债主体2019Q3营业收入较去年同期上行18%,其中,金科、华夏幸福、金融街、格力地产、新湖中宝等房企增速较快。 预收账款增速同样稳健,房企未来1-2年表观收入压力相对可控。房企预收账款依旧坚挺,除了受房企自身扩张资产规模的影响,还与高周转策略+房企拉长竣工周期形成的预收账款科目沉淀有关。 需要关注收入增速仍在高位、预收账款增速疲软的主体(如新湖中宝、电建地产、中华企业、首开股份等),该类房企后续或面临较大的收入规模压降压力。

房企整体负债增速回落,部分房企债务期限结构仍有压力 样本房企有息负债规模增速降至4年来最低水平。2019Q3样本房企有息负债同比增速为11%,增速为近4年来新低。其中,中华企业、泰禾、金茂、泛海等房企较去年同期有息负债规模压降幅度较大,而珠江实业、世茂、滨江等房企有息负债扩张速度较快。 关注净负债率走高房企。2019Q3样本房企平均净负债率为161%,较去年同期小幅下降8pct。泰禾、泛海、阳光城等前期债务压力较大的房企净负债率均有较为可观的回落幅度,滨江、华夏幸福、光明地产、华远地产等房企本期净负债率则有所提高。 部分房企对短债依赖度较大,需关注再融资压力。房企长期有息负债增速走低,一方面可能由于房企项目开发热情回落,叠加银行贷款收紧,中长期项目开发贷增速走低;另一方面中长期融资的重要组成部分债券融资与非标融资均为本年地产调控重点收紧对象,影响长期有息负债增速。样本房企中,世茂、首开、阳光城等房企短债占比较高,需关注后续再融资压力。

拿地放缓助力经营性净现金流回正,筹资现金流承压 拿地进度放缓,样本房企整体净现金流回正。地产调控政策持续收紧,房企融资渠道不畅,通过“前融”拿地的传统房企融资方式基本被堵死,多重因素影响房企拿地热情。2019年前三季度样本房企整体经营性净现金流为254亿元,而去年同期为-622亿元。其中泰禾、华发、阳光城等房企经营性现金流净流入规模较大,华夏幸福、富力、电建地产等房企净流出规模较大。 外部融资渠道收紧,筹资性净现金流显著承压。2019年前三季度,样本房企筹资性净现金流仅为190亿元,而去年同期为3192亿元。样本房企中万科、泰禾、泛海等房企前三季度筹资现金流流出规模较大。

一级市场:根据wind统计,本周非金融信用债发行量为1659.87亿元,与上周相比下行43.54%,净融资额总计为546.02亿元。从行业角度来看,本周交通运输、机械设备、国防军工等行业存在净融资缺口;从品种来看,本周短期融资券发行量最高,达678.9亿元,其次是公司债,发行589.65亿元;本周定向工具、企业债分别出现-58/-44.54亿元缺口。本周取消或推迟发行债券规模131.5亿元,较上周增加17亿元。

二级市场:从二级市场来看,本周中短期票据信用利差总体走阔。从银行间市场来看,中短票信用利差总体走阔,城投信用利差走势不一,其中中短票信用利差平均走阔幅度为9.63BP,而城投债信用利差平均走阔0.17BP;从交易所市场来看,产业债信用利差走势不一,产业债利差平均收窄2.62BP,其中3Y期AA-产业债利差收窄幅度最高,达到10.93BP,城投债信用利差中低评级普遍收窄,平均收窄4.14BP,5Y期AA-城投债利差走收窄度最大,达10.76BP。

风险提示 宽信用进程不及预期