宏观专题:融资收紧,下半年地产债投资风险骤升

近期,房地产融资环境发生较大变化,首先是监管部门约谈了近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,要求严控地产信托规模;其次,发改委针对房地产企业发行外债,发布778号文,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,有效防控外债风险。

从宏观角度来看,“房住不炒”是政策底线。在一季度天量社融之后,基本面有所企稳,2019年4月19日,中共中央政治局会议再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,表明“房地产调控政策”是中央“零容忍”政策之一,之后房地产调控政策再次出现收紧趋势。各个地方政府在政策层面坚持“一城一策”原则,二季度部分城市调控政策出现收紧的态势。

从监管层面来看,地产调控政策再度收紧。2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,针对违规向房地产行业领域放款表示高度关注。23号文全文显示了监管部门对地产融资的严监管和高压态势,分别明确了具体要求,严防资金通过信托、AMC、金融租赁、财务公司、汽车金融和消费金融等渠道违规流入房地产市场,其中,并购贷款等管理不审慎,资金被挪用于房地产开发,个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房均是监管部门严令禁止的。7月3日,银保监会信托部约谈警示了10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司;紧接着,北京银保监局约谈了辖内12家信托公司,要求跟银保监会保持一致。7月12日,发改委针对房地产企业发行外债,发布778号文,严格要求房地产企业海外发债。

从行业层面来看,2019年上半年地产融资好转。信用债融资方面,房企上半年国内发行信用债总量为3535.09亿元,比2018年同期发行量高出30.8%,但净融资额显著下降。房地产信托方面,上半年融资显著回暖,截至2019年5月末,房地产信托资产余额为3.15万亿元,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%,占全部信托资产余额14.00%,较年初提高0.86个百分点。房企海外融资规模大幅增长。根据wind资讯数据显示,2019年上半年房地产企业海外发债融资规模明显提升,1-4月房企境外债发行规模为2254亿元,同比增长41%,6月在地产信托融资收紧的预期下,房企单月境外发债出现井喷,规模达225亿元。

融资收紧,地产债投资风险骤升。2019以来地产债收益率整体仍呈现下行态势,特别是高等级券,目前行业利差在各行业中居前。未来一方面,地产行业偿债能力下降,2019年下半年,由于地产债融资受限,房企流动性较高的资产对全部债务的保障能力将会下降,无论是大型房企,还是中小型房企,偿债能力均下滑明显;另一方面,地产调控难以放松意味着融资政策难以松动,民企违约频发导致投资者对民企地产债的风险偏好难升,而非标融资仍趋萎缩,意味着地产行业再融资压力仍大,2019年下半年地产债投资风险骤升。

风险提示:政策转向;外部环境恶化