新城控股2017系列研报之七:再度上调盈利预测,维持“买入”评级

销售破千亿,行业地位领先

2017年1-11月,公司实现累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%;销售均价13643元/平方米,同比增长21.14%。参考克而瑞榜单,公司1-11月销售额排名第13,行业地位领先。

扩张步伐积极,重点布局长三角、中西部、环渤海区域

2017年1-11月,公司累计拿地总金额约702亿元,计容建面约2479万平方米;拿地面积/销售面积为3.2,扩张步伐积极;拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。

融资渠道多样,业绩锁定性佳

在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN 的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A 股民营地产企业美元债头筹。

2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind 一致预期的2017年四季度营收(wind 一致预期的2017年四季度营收=2017年wind 一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind 一致预期营收的50%。

商业版图持续拓展,未来将接力住宅开发并受益于REITs发展

目前,公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业17座,主要分布在上海,南京,青岛,长春,西安,长沙,重庆,成都,南昌,海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元,较2016年4.4亿元同比大幅增长127%,商业布局成效显现,公司未来将继续深化商业全国化布局,以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。

公司“住宅+商业”双轮驱动,不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车,在商业板块也将厚积薄发、释放潜能,未来随着吾悦广场在全国不断落子,商业板块贡献的业绩占比将显著提升;此外,在未来住宅开发销售面临天花板时,公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展,提供稳定现金流,同时,在国家大力推行“租购并举”的背景下,REITs作为重要配套有望得到快速发展,届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。

内生增长强劲,再度上调盈利预测,维持“买入”评级

公司销售高增长,土储扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们继2017年10月30日上调盈利预测的基础上再度上调,预计2017/2018年EPS 为2.1(较此前预测的1.82元上调幅度达14%)/3.1(较此前预测的2.31上调幅度达34%)元,对应PE 为12.1/8.2X,维持“买入”评级。