房地产行业月报:淡季不淡将持续,房价存上涨压力

投资要点:

淡季不淡,11月成交回升至今年以来的较高水平,同比增幅明显扩大。14城市一手房成交面积环比回升18%,接近6-7月的高位水平;同比升78%,增幅较10月明显扩大;一线城市同比增幅高于二线。1-11月14城市累计成交面积同比增43%,增幅亦扩大。预计12月成交依然平稳,环比11月可能有所回落,但同比仍将保持较高的增幅,淡季不淡态势将持续,Wind数据显示,12月1-10日23个城市一手住宅成交面积较11月1-10日降12%,但较去年同期大幅上升60%。

与一手房变动方向一致,二手房成交环比亦回升。5城市二手房成交面积环比升26%,同比升110%,较11年均值高50%;1-11月累计成交面积同比升14%。

11月房价总体平稳,但以北京为代表的核心城市房价上涨压力显现。

(1)从成交均价来看,多数城市环比小幅上涨或持平。

(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,11月多数城市房价整体较为平稳。

(3)从楼盘来看,以北京为样本,新推盘仍较多,多数价格小幅上涨,去化2-6成为主,改善性户型亦有较好表现。

主要城市可售量一线城市吃紧,二线城市适中,但部分核心城市吃紧。主要城市可售量绝对水平虽然仍处高位,但已现回落态势,而成交的淡季不淡背使可售量的相对水平吃紧,11月北京、深圳、南京、福州、厦门去化时间都已降至8个月以下。

13年房价有上涨压力,2季度显现,一线城市尤甚,限制性政策短期不会被取消,交易及持有环节税收替代限购是中长期的经济手段。13年全年行业投资评级“中性”,建议把握阶段性、结构性的投资机会。前4月政策真空期,可能是投资的较好时间窗,但不排除被转投其他周期类板块的可能。“高周转”“地产业+产业”等盈利模式的公司将持续获得增长红利,配置上建议关注“招地、保利、北京城建、首开、万科、环球、荣盛、中南和世茂”等市场分布均衡,可售货量多,业绩锁定性强,持续资源获取优势明显,估值吸引力大的优质公司,把握发展提速的“泛海、新湖中宝”,以及周转加速的“滨江集团、金科股份、华夏幸福、阳光城”及股东资源丰富的“廊坊发展”等公司。

风险提示:经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。