主要城市房地产市场9月月报:年内销售难有起色,房价上涨阶段性缓解

投资要点:

“金九不金”,市场疲态显现,9月成交环比继续小幅下降,同比增幅收窄。20个城市一手房成交面积环比降5%,连续2个月环比下降;同比升47%,同比增幅较8月收窄。其中深圳、苏州成交萎缩最为明显,环比跌幅逾三成。1-9月20个城市累计成交面积同比增26%,增幅亦收窄。预计10月成交也难有起色,旺季不旺的态势将延续,Wind数据显示,10月1-15日32个城市一手房成交面积同比增18%,增幅较9月继续大幅收窄。

与一手房变动方向一致,多数城市二手房成交环比下滑,表明市场整体环境趋弱。有数据的7个城市中,除深圳以外成交环比都出现下滑,降幅多在10%以上。但由于深圳成交的绝对量较大,且环比大幅上升,拉高了整体二手房成交量。1-9月7城市二手房累计成交面积同比降6%。

9月房价总体呈平稳态势,调控效果初现。(1)从成交均价来看,12个城市中,环比6个上涨,4个下跌,2个持平;同比5个上涨,7个下跌。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,9月多数城市房价呈平稳态势。(3)从楼盘情况来看,以北京为样本,本月新推盘较多,价格相对稳定,以微涨为主;楼盘整体去化3-4成,分化较大,中小户型为主、有价格优势的楼盘去化相对较好。 新增供应增多而成交下滑,致库存压力回升,房价上涨动力阶段性减弱。9月11个城市可售面积环比增9%,同比增13%,整体去化时间11.4个月,环比升22%,同比降21%。

9月统计局公布的70大中城市房价下跌个数增多,政策加码阶段性缓解,预计短期内政策面将保持相对稳定,市场对政策环境趋紧的预期暂时得到缓解,板块反弹或将持续。但受临近年末商行贷款额度下降、利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响,购房者观望情绪渐增,4季度销售难有起色,并将制约上市公司业绩释放,板块估值提升空间有限,我们对行业维持中性判断。中长期我们依然看好拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的招、保、万、首开、城建、中南等公司。