南京市场分析报告:金三银四成真,五月开局顺利

基本结论 我们近期调研了南京房地产市场。3月南京成交69万平米,环比上升89%,同比上升207%;4月成交56万平米,环比下降19%,同比上升164%,金三银四名副其实。

3月推盘、优惠增加,成交环比激增。3月新房上市量达到4851套,环比2月上升267%,同时根据搜房网统计,3月在售的198家有172家打折优惠,其中87家较2月优惠有所变化。我们认为,推盘增加和优惠幅度增加是3月成交环比上升的主要因素。

4月优惠基本不变,信贷环境转好,环比下降主要是推盘减少。

根据我们草根调研,成交排行榜前十位的项目中,除金地自在城 6期在售的优惠幅度减小6个百分点,旭日学府尾盘优惠增加200元/平米外,其他项目优惠基本没有变化。

尽管项目打折力度没有更大,但 4月利率优惠增加。3月中旬,南京市场开始有9折利率优惠,此前最多到95折,总体看4月的信贷环境好于3月。

4月信贷环境好转,优惠力度没有变化,但销售环比下降19%,我们认为主要是由于推盘有所减少。4月1-26日合计推盘3653套,此外有约1978套在4月底五一期间推盘,仅就3653套的推盘量而言,较3月下降25%。

刚需为主,品牌开发商优势明显。综合来看3、4月的南京成交情况,总体以刚需为主,3、4月排行榜前十中,均有8个为远郊低总价产品,但再改善产品也有一定市场,3、4月也均有两个市中心高端项目上榜。

另一方面,我们注意到,3、4上榜项目大部分为品牌开发商开发。3月金地、招商、万达和弘阳地产各有一个项目上榜,苏宁环球、中海分别上榜两个项目;4月金地、凤凰、中国武夷、万科和苏宁环球各有一个项目上班,弘阳地产上榜两个项目。

五一开局顺利,红五月值得期待。根据中指监测,4月30日至5月2日期间,南京住宅共认购894套,成交349套,环比清明小长假认购上升83%,成交上升33%;同比11年五一期间,认购上升120%,成交上升926%。5月预计南京推盘将达到5000套以上,结合4月底推盘的1978,实际可售较4月将更为充足。此外根据我们草根调研,5月基本不会出现因销量上升而缩小优惠幅度的情况,我们认为5月销售环比上升无悬念。

投资策略 5月市场整体推盘将好于4月,而近期武汉、广州等地也重申公积金贷款首套90平米以下最低可申请两成首付,未来随开工和投资下降,促进普通商品房供给相关政策也有望逐步落实。维持地产股反转行情判断,推荐受益整合和资金支持的一线公司和区域龙头,建议买入保利地产,招商地产、金地集团、中南建设、北京城建、鲁商置业、荣盛发展。

11年成交低位运行 根据 wind 数据,11年南京全年住宅成交面积为406万平米,同比10年下降23%,较09年下降62%。全年成交低位运行。

从成交结构上看,11年普通住房成交占比提升。09、10和11年140平米以下的住房销售套数占比分别为73.5%、73.8%和85.7%;100平米以下占比分别为36.8%、41.3%和59%。成交价格区间以8000~10000元/平米上升较大,12000以上占比下降。

从成交板块上看,江北最高,占全市比重36%,但据搜房网统计,江北11年均价上升了1.8%,低总价是江北销量领先的优势;其次是江宁,占全市比重24%,江宁区11年房价降幅居各板块首位,下降5.13%。