万科A:整体业绩略超预期,拿地权益比例回升

万科公告 2019年三季报, 2019年 1-9月,万科实现营业收入 2239.1亿元,同比增长 27.2%;实现归母净利润 182.4亿元,同比增长 30.4%。

点评n 业绩略超市场预期,销售规模稳中有升。 万科公告 2019年三季报, 2019年 1-9月,万科实现营业收入 2239.1亿元,同比增长 27.2%;实现归母净利润 182.4亿元,同比增长 30.4%。其中,房地产业务结算面积为 1455.0万平方米,贡献营业收入 2125.7亿元,同比分别增长 13.6%和 26.9%。

2019年 1-9月,万科累计实现合同销售面积 3061.6万平方米,合同销售金额 4756.1亿元,同比分别增长 5.5%和 10.2%。截至 9月底,万科表内有 6362.4亿元已售资源未竣工结算,较年初增长 19.9%。

整体投资拓展力度略有回落,权益比例回升。 2019年 1-9月,万科累计新增 116个开发项目,总建筑面积约 2832.1万平方米,同比下降 20.9%;

权益规划建筑面积约 2042.0万平方米,同比增长 5.3%,面积口径权益比例为 72.1%( 2018同期为 54.1%)。公司持续加强在一二线城市布局,按权益投资金额计算,新增项目的 81%位于一二线城市。

整体土地储备规模上升,但规划中项目储备回落。 截至 9月底,万科在建项目总建筑面积约 10587.8万平方米,权益建筑面积约 6275.4万平方米,规划中项目总建筑面积约 5,594.2万平方米,权益建筑面积约3629.4万平方米。以“规划中+在建”口径计算,万科总土地储备 16182.0万平米,同比上升 1022.5万平米;由于 19年前三季度开工量较大及投资强度下降,规划中项目资源同比下降 706.4万平米。 1-9月,万科新开工面积 3243.4万平方米,占全年开工计划的 89.9%;竣工面积 1640.1万平方米,同比增长 5.5%,占全年计划竣工面积的 53.3%。

盈利水平维持高位,杠杆水平有所回落。公司 1-9月综合毛利率 35.99%,同比提升 1.23个百分点;其中房地产业务结算毛利率为 27.6%,同比略降 0.2个百分点;公司费用管控卓有成效,三项费率 8.0%,同比下降0.9个百分点;净利率 12.8%,同比提升 0.4个百分点,盈利能力处于行业领先水平。公司净负债率 50.4%,同比下降 0.8个百分点。同时,万科对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至 9月末,万科存货跌价准备余额为 30.6亿元,同比下降 26%; 2019年三季度万科计提存货跌价准备 11.4亿元,同比下降 56%,最终影响归母净利润 7.8亿元,表明公司在手资产质量持续改进中。

投资建议: 万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局,销售规模持续扩张;同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行前瞻布局。预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.66、4.31、 5.05元,对应 PE 分别是 7.29、 6.19、 5.28倍,维持“买入”评级。

风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。