房地产行业：关于央行9月6日降准的点评

事件:9月6日,中国人民银行发布公告称决定于2019年9月16日下调金融机构存款准备金率。其中全面下调不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的金融机构存款准备金率0.5个百分点,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。本次降准预计将全面释放长期资金8000亿元,定向释放长期资金1000亿元。

加强逆周期调节,稳定宏观经济:此次降准为年内第二次全面降准,发布前,国务院在8月31日金融委2019年第7次会议提出加大宏观经济政策的逆周期调节力度,并在9月4日国务院常务会议提出做好“六稳”工作和用好逆周期调节政策工具,显示了政府对经济稳定的重视。在当前宏观经济下行压力加大的背景下,本次合计9000亿长期资金的释放将对流动性充裕提供有力保证,帮助宏观经济实现稳定增长。

地产融资环境或边际改善,程度有待观察:近几个月已连续发布多次对地产行业融资的限制政策,我们认为本次降准有望部分对冲此前融资收紧的影响,地产融资环境总体或边际改善,但程度仍待后续观察,规模较大、杠杆率较低的龙头房企有望明显受益。

投资建议:近期基本面上重点城市新房市场转弱,行业投资如期下行,而政策面稳中偏紧,我们认为目前的政策基调依然以平稳为主,随着基本面逐步转弱,政策进一步收紧的动力有望减缓。过去三轮降准中板块都呈现较为明显的超额收益,目前板块估值低于2014年初水平,处于历史底部区域,我们认为已基本反应了对行业政策偏紧及基本面下行的预期,结合2019上半年板块公司业绩来看,地产板块上半年盈利能力稳步提升,同时,板块整体负债率逐步下降,我们维持“推荐”评级,个股上我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇,以及布局重点城市的二线龙头阳光城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期。