房地产：2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究-增长是主基调

中报业绩增长较好根据合理工期及成交结构推算,房地产板块 2019年上半年的营收和净利润主要结转于 2017年上半年的销售,部分结转于 2016年下半年的销售,这期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此房地产板块 2019年中报业绩整体较好,增长是主基调:板块 131家上市公司 2019年上半年板块营业收入同比增长23%,归母净利润同比增长 15%, 60%的房企归母净利润实现了正增长。

市场关注的 2019年中报财务指标盈利能力整体略有提升: ①在板块 131家上市公司中, 50%的房企 2019年上半年 ROE 较 2018年同期有所提升, 53%的房企 ROIC 同比提升; ②2019年上半年, 板块毛利率较去年同期增长 1.6个百分点,净利率较去年同期基本持平;

负债水平上升,短期偿债能力稳定: 截至 2019年上半年末,板块净负债率 105%(含永续债),较 2018年年末上升 5.6个百分点;剔除预收账款后的资产负债率60%,较 2018年末上升 5.9个百分点,行业负债水平上升;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为 1.2,较过去两年持平,板块短期偿债能力稳定;

少数股东权益占比提升: 板块 2019年上半年末少数股东权益比为 26%, 较去年同期提升 2.1个百分点;在板块 131家上市公司中,约 64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”;

二季度存货去化速度加快: 2019年板块二季度的回款存货比为 14%,较 2019年一季度末 10%高出 3.5个百分点,与去年同期相同,表明从回款层面, A 股房地产板块二季度的存货去化速度比一季度快。

全年业绩增长有望板块全年营收及利润主要结转于 2017年销售,这一期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股,全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对 55只地产股业绩预测,整体法算出 2019年上半年末预收款可锁定 2019年下半年 wind 一致预期营业收入的 187%,在满足 2019年 wind 一致预期营收后,剩余的预收账款仍能锁定2020年 wind 一致预期营收的 45%。

行业销售降温, 第二梯队龙头房企销售表现优异2019年 1-8月, TOP3、 TOP5、 TOP

10、 TOP20、 TO30房企销售额增速分别为-2.6%、 2.3%、 6.7%、 9.9%、 6.8%。 在行业销售降温明显的情况下, 一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得 41%、 34%、 33%、 32%的增长。

地产股短期有反弹,长期具配置价值板块动态 PE 处在近五年第二低位, 已与 2018年底部时较接近,表明市场对板块的担忧已在股价中有所反映,风险已有所释放。我们认为在当前时点, 随着大盘的企稳回升, “全面降准”等货币政策的利好不断出台,优势地产股或将反弹,“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股已具备长期配置价值。

风险市场的风险和研究框架的风险。