房地产行业周报2019年第36周：基本面加速下滑，估值底部确认待修复

行业一周表现与估值

本周房地产板块上涨 3.73%,沪深 300上涨 3.92%,上综上涨 3.93%。19年动态市盈率 8.13倍,20年动态市盈率 6.69倍。

行业判断

本周板块跑输指数,本周李克强主持召开国务院常务会议,部署精准施策加大力度做好“六稳”工作。坚持实施稳健货币政策并适时预调微调,落实降低实际利率水平措施,及时运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融,加大对实体经济支持力度。要压实责任,增强合力,确保经济运行在合理区间。提前下达 2020年部分专项债额度,确保明年初可使用。其中指出运用普遍降准和定向降准等工具,提前下达2020年部分专项债额度,确保明年初可使用见效。而从目前房地产基本面来看,投资已经明确逐步放缓的趋势,而销售处于总体趋弱但在低基数下整体稳定走势。主流房企估值处于底部,股息国债利息创新高,地产股长线投资价值凸显。房地产板块和主流房企的估值底已确认。我们认为政策面和资金面见底.我们综合对比主流 19家房企 PE 平均为 5.9倍。另一方面,股息国债利息创新高,地产股长线投资价值凸显,主流房企股息率高达18A4.5%和 19E5.9%,而 10年国债目前仅为 3%、甚至可能进一步下降。

在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下,预计后续 10年期国债收益率继续下行趋势,而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高,尤其对于保险资金和产业资本等长线资金的吸引力大幅提升。我们判断估值有望在稳定情绪后进行缓慢修复。但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。我们继续看好龙头集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福。

本周(2019.8.31—2019.9.6)成交45个城市本周成交 399.7万平方米,环比下降 1.1%,同比下降 0.8%。

累计成交方面,一线累计完成去年的 71.1%,二线完成去年的 73.2%,三线完成去年的 70.2%。

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