固定收益主题报告：哪些房企更能抵御融资收紧?

房地产融资形势空前严峻,融资能力强的房企更能抵御寒冬。5月 17日 23号文发布以来,房地产融资明显收缩,8月房地产信托成立规模同降 58%、环降 50%;二季度新增房地产开发贷环降 71%,同降 65%;5-8月地产债净融资仅相当于 1-4月的 31%。融资收紧期,房企融资能力更关键。

3个维度评估房企融资能力。融资成本方面,成本过高加大资金支出压力,也反映借贷市场对企业资质认可低。数据采用房企公布的综合融资成本,未公布则用利息支出/有息负债总额估算;融资渠道方面,房企有息负债分为银行贷款、标准债权融资和非标债权融资,其中非标融资占比越高,在融资政策收紧、监管加大融资规范的背景下,资金脆弱性更高。数据来源为房企年报。但指标只反映表内负债结构,对存在大量表外非标融资的房企存在低估;

融资类型方面,房企有息负债分为有抵押和无抵押两类,有抵押负债占比越低,反映房企信用资质越高、再融资越灵活,数据来源房企年报。

(1)从融资成本来看,TOP50房企平均综合融资成本 6.29%,国企平均比非国企低 138bp、净负债率低于 100%的房企平均比其他低 110bp、TOP20房企平均比其他低 50bp。具体来看,综合融资成本 5.5%以下 13家,主要为中海、华润、首开等国企,万科、龙湖等低杠杆大型民企;5.5%-6.5%之间 13家,主要为合景、旭辉、滨江、龙光等低杠杆中型民企;6.5%-7.5%之间 7家,主要为融创、融信、金科等中高杠杆民企;7.5%以上 9家,主要为恒大、佳兆业、中南、泰禾等偏激进民企。

(2)从融资渠道来看,TOP50房企表内非标融资占比平均 19%,其中净负债率低于、高于 100%的房企平均为 10%、30%,国企、非国企平均为 14%、20%,规模影响较小。具体来看,表内非标融资占比 10%以下 9家,包括华润、金地、滨江等低杠杆房企;30%以上 8家,以泰禾、阳光城、恒大等高杠杆民企为主。

(3)从融资类型看,TOP50房企有息负债抵押率平均 47%,国企、非国企平均为 17%、54%,净负债率低于、高于 100%的房企平均为 34%、61%,规模影响较小。具体开看,有息负债抵押率 20%以下 10家,以中海、首创等央企、地方国企为主;70%以上 8家,以高杠杆民企为主,其中融创、恒大、佳源达 88%、90%、100%。

TOP50房企分三类。

“三低型”房企,包括华润、金地、万科、保利、远洋、世茂、龙光、建业等,表内非标融资占比均在 20%以下、有息负债抵押率 40%以下,综合融资成本 6.5%以下,此类房企多数杠杆较低,财务稳健型较强。 “三高型”房企,包括佳源、恒大、中南、阳光城、泰禾等,此类房企杠杆明显偏高且都为民企; “中间型”房企融资能力介于“三低型”和“三高型”之间,特点是以民企为主,杠杆率总体可控,其中滨江、合景、金茂、时代中国净负债率低于100%。

风险提示:部分估算数据存在偏差;财报披露数据存在不完整性;表外负债风险;房地产调控超预期等。