房贷利率调整点评:机制调整符合预期,控利率反映政策调控思路

机制调整符合预期,控利率反映政策调控思路_Summary]央行于 8月 25日公告,自 2019年 10月 8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60个基点。

完善贷款市场报价机制,新老划断调整增量此次房贷利率定价机制的调整是对于此前 LPR 报价机制调整的细节补充。根据央行要求, 10月 8日后新发放的商业型个人住房贷款利率将与贷款市场报价利率挂钩,其中首套利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60个基点。需要注意的是,此次房贷定价机制的调整与此前 LPR 报价机制的调整相同,采取新老划断的方式,存量房贷并不受到新规影响。对于未来新机制下房贷利率的重定价问题,新规也予以明确,银行能够与借款人协商约定利率重定价周期,最短的重定价周期为 1年,重定价日的定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率,以避免房贷利率的频繁波动。

报价机制调整符合当前地产调控思路,房贷利率整体稳定此次房贷利率报价机制调整充分反映了当下对地产领域的调控思路。 调整后首套房贷利率下限跟随 5年期以上 LPR 较调整前下降 5BP 至 4.85%,但需要注意的是,此次央行规定的仅是房贷利率下限,各地仍能够根据区域调控情况对房贷利率作出不同程度的上浮,反倒是原先部分首套房尚处在下浮区间的城市,首套房利率将出现上调。以上海为例,当前主要银行执行基准 95折,即 4.66%,在此次报价基准出台后将上调至 4.85%。而在二套房方面,新报价机制下的利率下限为 5.45%,对应原基准利率上浮 1.11倍,而目前国内主要城市二套房贷利率均在 1.1倍以上,因此新报价机制对二套房利率的影响也较为有限,整体房贷利率受到此次报价机制调整的影响有限。

调整符合预期, LPR 对银行零售贷款影响有限此次房贷利定价机制的调整基本符合我们之前的判断, LPR 的调整并不会对银行零售贷款的定价带来太大影响。而银行在对公业务中处于相对弱势,特别是对于国企等优质的大型客户议价能力偏弱, LPR 推进过程中贷款利率将最先面临调整。从中长期来看,银行需要调整和优化信贷摆布,更多的将资源向小微等领域倾斜,这也符合监管优化信贷供给结构的监管意图。我们认为贷款利率的并轨将会引导银行客户结构的调整,银行的风险偏好或将被动提升。除部分吸储能力较强的银行,绝大部分银行需要通过将目标客群锁定在议价能力较弱的长尾客户上来保证其一定的盈利水平。

投资建议:

央行此次房贷利率报价机制调整充分反映了当下对地产领域的调控思路,房贷利率定价机制的调整基本符合我们之前的判断,我们认为 LPR 的调整并不会对银行零售贷款的定价带来太大影响。目前银行板块估值性价比突出(目前股价对应 19年 PB 为 0.83x),存配置吸引力,在内外部经济存不确定性背景下防御属性突出。随着海外增量资金的持续流入将利好银行板块,看好板块长期配置价值。个股推荐长期基本面稳健的大行,以及受益监管压力缓释、基本面迎来改善的股份行(平安银行,中信银行)。

风险提示: 经济下行导致资产质量恶化超预期。