京投发展：长计远虑｜半年报拆解

乐居财经 张丹 发自北京

8月29日，京投发展股份有限公司（简称京投发展，600683.SH）发布2019年半年度报告。收入虽降，然扣非净利润出现小幅增长；土地储备增加的同时，融资成本维持低位。

签约销售额24亿元 扣非净利小增

以房地产开发、经营及租赁为主营业务的京投发展，上半年的收入中，房地产开发业务表现依然强劲，超九成以上来自房地产销售。

财报显示，上半年，京投发展实现营业收入总额 11.75亿元，其中房地产销售结转实现收入 11.11亿元，物业租赁收入1844.02万元。归属于上市公司股东净利润 8962.54万元，扣除非经常性损益的净利润为7585.06万元，同比增长7.28%。

值得关注的是，上半年，京投发展实现签约销售额约24 亿元。在有序推进各个项目落地的同时，京投发展还在不断优化资产结构。财报指出，上半年公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减，资产质量良好。

数据显示，截至2019年6月30日，京投发展资产总额为 428.77亿元，较期初增加 110.11亿元，增幅34.55%。

报告期内，期末存货较期初增幅明显，资产规模不断扩大。资产总额中存货期末余额 328.77亿元，占资产总额的 76.68%，较期初增加 117.41亿元，增幅 55.55%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。

土地储备充足 新获项目聚焦TOD开发

随着中国轨道交通建设的发展，TOD市场呈现了双位数增长的态势，可以说是逆势发展的朝阳行业，预计未来TOD市场规模可以达到十万亿。

作为中国轨道物业的开拓者，京投发展继续强化TOD专业开发的核心竞争优势。财报显示，上半年，公司积极推进资源拓展，秉持“根植北京 茂盛全国”的发展理念，新获两个项目均在北京，分别为北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，总规划建筑面积约 46 万平方米。

此外，京投发展正在将TOD开发经验推向全国。财报中提到，上半年，公司持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽，取得阶段性进展。

在夯实轨道交通物业综合开发能力的同时，京投发展还在技术上不断进行创新与提升。财报显示，今年上半年，京投发展下属子公司取得一项“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减震扣件”的发明专利，凭借自有知识产权专利技术等条件，获得了中关村高新技术企业认定。

低成本融资 渠道在拓宽

TOD作为重资产开发模式，对开发企业的融资能力有着极高的要求。而京投发展拥有得天独厚的大股东资源，为其在开发和融资提供了有力支撑。

财报中提到，京投发展发行的两期公司债券，票面利率均较低，维持在3.7%左右。如2019年3月，公开发行的10 亿元公司债券（第一期），票面利率为3.99%；2019 年7月，公开发行 5 亿元公司债券（第二期），票面利率为3.78%。

除了低利率发行公司债券外，京投发展在上半年也获得了110.23亿元的借款，融资结构不断优化。这与京投发展持续提高信用评级有关，也是对TOD开发前景的认可。

尤为值得一提的是，在通过发行债券及银行贷款等方式进行融资，京投发展还有效控制综合融资成本。数据显示，2019年上半年，公司综合融资成本为7.85%，较去年同期上升 0.01 %，融资成本基本持平。