房地产行业月度报告(2019年7月):土地市场或将延续结构性分化

销售面积增速再次向底部下探;房价整体涨幅“稳中有降”。2019年1-6月商品房销售面积同比下降1.8%,降幅较前五个月扩大了0.2个百分点。同时受银行信贷额度收紧以及监管超预期趋严的影响,全国首套房贷利率在6月份出现了向上的拐点,我们认为监管趋严对销售的影响仍会延续,销售面积增速或将延续下行趋势,但不会失速;下半年央行存在降准降息的可能,目前的房地产监管趋严可能是对于后续货币政策边际宽松的一种对冲,一旦货币政策适度放宽,房贷利率和销售面积增速还是存在边际好转的可能。2019年6月70大中城市房价整体涨幅“稳中有降”,其中一线城市二手房销售价格环比增速为0.1%,环比增速与5月份持平,二线城市二手房销售价格环比增速为0.3%,较5月份下降了0.2个百分点。

土地市场或将延续结构性分化。通过建立土地市场供求相关的数据跟踪,我们总结出2019年上半年土地市场两大特点:“总量弱复苏”和“结构上一二线和三线分化”。从总量数据国有土地使用权出让收入以及100大中城市的土地供求指标来看,土地市场处于弱复苏状态。分城市能级数据来看,一二线和三线城市结构性分化显著。一、二线城市住宅类土地供应力度较去年增加明显,三线城市供应收缩显著;一、二线城市住宅类土地成交规模相较去年好转明显,三线城市成交规模跌入负增长区间。未来热点一二线城市必将是各大房企纷纷布局的重要地区,容易出现土地供不应求的局面,地方政府在加码调控土拍规则防止地价高企的同时还可能会根据商品房库存消化周期及时加快供地力度;而三四线城市(除了部分能够受益于热点一二线城市的溢出效应)房企拿地的力度势必会减弱,容易出现土地供过于求的局面,对于库存消化周期过长的地区可能适度减少供地,因此土地市场结构性分化行情或将延续。

开封撤销“取消限售”决定彰显中央“房住不炒”的决心坚定,地方调控收紧预期依然存在。“限售”作为当前中央重申“房住不炒”的一个指标性政策,此时中央是不允许地方利用“因城施策”变相放松,反映出当前中央“房住不炒”的决心坚定。在19日取消限售消息刚出时,不少机构认为后续会有其他城市陆续放松,但从现在来看地方调控收紧的预期依然存在。