房地产行业7月行业动态报告：基本面或探底回升，期待中报期估值修复行情

6月份行业基本面景气度未见回升。我们预计 2019年 7月份销售同比达到一个低点,之后在一城一策,各城市周期分化的情形下,销售同比降幅将逐步收窄,全年销售面积同比-2%左右。

预计房地产开发投资增速继续缓步下行。在后续基数持续走高的背景下,土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致 6月之后投资仍将继续放缓。我们预计全年增速预计为 8%-10%。

37家发布中报业绩预告,主流地产公司业绩表现超预期。公司业绩增长的原因主要有两点:项目结算收入增加和毛利率增加,今年中报结转的业绩主要来自于 20162H-20181H 行业销售高增环境下高毛利项目的销售结转,我们预期主流地产公司的中报业绩普遍高增长。

房企融资端收紧,对具有融资优势的房企影响有限。 2019年上半年,房企海外债发行规模为 455亿美元,同比增长 50%,几乎达到 2017年全年水平,并且占国内债券发行规模的 90%。在海外债持续过热的背景下,国家提出限制房企海外债发行用途的相关政策,对大规模及国企背景的房企的影响有限,但会加速中小房企推出市场。

外资不断增持,地产股价值优势凸显。2017年以来,海外投资者持有 A 股地产公司的资金不断增长, 2019年一季度北向资金的地产股持仓总市值达到历史高点,为 326.27亿元,二季度持仓下降到 298亿元,环比减少 8.67%,但仍处在历史高位。

2019Q2房地产板块连续两季度仓位下降,配置风格回归龙头。

2019Q2基金房地产持仓下降,处于历史中等水平;二季度基金对房地产板块持仓为标配,结束过去连续三个季度的超配格局;集中度再次提升,处于 2010年以来最高水平;行业龙头仍获基金偏好。

投资建议:我们认为,房地产融资端再度收紧空间不大,从近期主流房企发布业绩预告的来看,普遍超出市场预期,叠加二季度公募基金对地产板块的仓位较低,我们认为行业将迎来估值修复的机会。集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

风险提示

市场销售超预期下行,政策调控加码的风险。