加大供应才是稳定地价治本之策

今年3月份以来，土地市场出现回暖迹象，房企拿地热情高涨。根据中国指数研究院近期发布的《中国300城市土地交易情报》，今年5月，全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元，环比增长17%，同比增长52%。

土地市场近期为何再现火爆？

从上市房企披露的数据来看，2019年，部分大中型房企都保持着积极拿地的态势。在笔者看来，这主要是因为，近几年一些城市的供地计划常常不能按期完成，造成了常态化的供不应求的紧平衡状态。此外，不少热点城市还在继续大力推进人才引进计划，且优惠条件中很重要的一条就是购房补贴，这就扩大了潜在的市场，为房企带来了更多的机会。种种因素叠加在一起，使房企普遍形成了回归一二线和强三线的共识。

这只是房企战略安排和主观预期层面的因素，但是要拿地，还要有其他两个基本条件：一是有地可拿，二是手里有粮。笔者认为，这两点跟今年以来市场流动性相对宽松密切相关。市场流动性增强，就意味着很多城市要承受更大的债务压力，因此这些城市有动力借机推地。与此同时，房屋销售情况好于预期，房企的资金面向好，也就有了足够的资金去扩大土地储备。

市场热度的显著回升也引起了监管层的警惕。

4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，提出将重点管控土地市场资金。与此同时，各地纷纷夜调整土地拍卖规则，以期遏制地价持续上扬的势头。目前看来，土拍规则的变化主要有四种。

首先是对竞拍资格加以限制。以合肥为例，主要措施是禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地竞拍，此举目的在于杜绝“围标”现象。第二种是限制拿地后的入市标准，比如苏州在“511”调控中规定，超过市场指导价5%-10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可。第三种也是最常见的一种，即设置或调整土拍最高竞价。第四种是在土地达到价格上限后，调整竞得人的认定方式，要么是以竞配建模式附加其他要求；要么是以摇号或者接近均价者得的方式确定竞得人。

对各城市看起来纷繁复杂的调整措施进行分类后不难发现，这些措施的背后都是以价格为调控目标，甚至是直接调控目标，比如，通过调低土拍最高竞价的方式对价格进行直接的限制。

不过，在笔者看来，这样只能使得最终成交价的猛涨势头看起来被遏制住了，但限制最高竞价的同时也意味着能出价的房企更多了。此外，通过“碰运气”或者附加其他条件确定竞得人的方式，在短期内确实可以控制地价漫无边际地上涨，但长期来看，可能对市场造成严重扭曲。

除了对价格进行直接限制，另一种思路则是针对土地市场中的乱象，比如“围标”，提高土地竞拍的入场门槛，对参与土拍的企业提出更高的要求，以此减少竞拍者数量，但这也只能在一定程度上缓和竞拍的激烈程度。而像接近均价者得这种技术层面的措施，虽然说在理论上可以影响房企的出价策略，使得房企出价更为谨慎，但这一旨在稳定预期的措施在其它城市的效果或并不明显。

窃以为，上述调控措施确实能在短期内在一定程度上稳定地价，但却没有触及土地市场火热的根本原因，即土地供应跟不上市场需求。不过，这又指向了更为根本的土地财政问题，即作为土地供应方，城市管理者自然不希望地价太低。只要这样的原始动力始终存在，那么土地供应大概率是无法满足市场需求的，供不应求最终就会体现为价格的持续上涨。

（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）