房地产行业周报:始于政策,终于政策

核心观点行业一周表现与估值本周房地产板块下跌 1.91%,沪深 300下跌 1.79%,上综下跌 2.45%。19年动态市盈率 8.05倍,20年动态市盈率 6.55倍。

行业判断本周板块跑输指数,19年上半年走完,地产市场呈现出较强的韧性,整个地产市场表现明显超预期。当前的政策调控明显倾向于一城一策,大幅放松的情况难以再现。城市分化持续加剧,在货币棚改持续向下的情况系,三四线城市成交明细走弱,相反核心城市以及重点二线城市由于基数较低,加之资源地域的优势再度进入需求者的视线。房地产市场主要是政策导向,尤其是近期的频繁高位调控,整个 5月份重点城市房地产市场确有降温表现,成交量再次步入下降通道,但各线城市市场持续分化。6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点,预计企业将明显加大供货力度,供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下,成交量也将有所增长,但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕,预计成交量整体涨幅有限。板块来看,未来市场方面仍然是政策导向,近期的频繁调控持续给地产板块持续的打压,但是考虑到高基数以及部分城市成交已经开始回落,我们仍然维持年初对地产板块的整体判断,全年仍然是维持 0--5%的标准。预计随着市场的降温,政策将会呈现微调的状态。估值方面,近期的行业带来地产板块估值的修复米目前平均在 8X 左右,但距离估值中枢仍有距离,我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整仍将持续提振板块情绪,进而带动估值继续上修。但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。我们继续看好龙头集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福,荣盛发展,蓝光发展。

本周(2018.6.1—2019.6.7)成交45个城市本周成交 365.4万平方米,环比下降 12.8%,同比下降 9.5%。

累计成交方面,一线累计完成去年的 43.8%,二线完成去年的 42.9%,三线完成去年的 44.8%。

公司和行业要闻

1、 端午假期楼市继续退烧,未来交易量将理性波动

2、 房企融资继续收紧,银行间直接融资要求不能拿地王风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。