房地产行业点评:投资开工走弱,销售再次转负,黎明还是黄昏?

事件: 统计局发布 2019年 1-5月份全国房地产开发投资和销售情况:2019年 1-5月,全国房地产开发投资 46075亿元,同比增长 11.2%,增速比 1-4月份回落 0.7个百分点。房屋新开工面积 79784万平方米,增长 10.5%,增速回落 2.6个百分点。商品房销售面积 55518万平方米,同比下降 1.6%,降幅比 1-4月份扩大 1.3个百分点。商品房销售额 51773亿元,增长 6.1%,增速回落 2个百分点。

点评:

投资增速有所回落,新开工增速降幅明显。2019年 1-5月,全国房地产开发投资 46075亿元,同比增长 11.2%,增速比 1-4月份回落 0.7个百分点;投资增速年内首次回落,主要源于:1)18Q4和 19Q1土地成交较差,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)5月新开工面积增速大幅下滑,仅 4.0%,为 18年 5月至今最低增速。

土地数据各个口径之间偏差较大,难以预期。高频口径:1)统计局数据,1-5月土地购置面积 5170万平方米,同比下降 33.2%;土地成交价款 2269亿元,同比下降 35.6%。2)中指院数据:全国 300个城市土地出让金总额为 4915亿元,环比增加 17%,同比增加 52%。递延口径:1)统计局数据,1-4月土地购置费累计 10401亿元,同比增长 29.7%;财政部数据,1-5月国有土地使用权出让收入下降 6%。

开工增速年内首次回落:1-5月房屋新开工面积 79784万平方米,增长10.5%,增速回落 2.6个百分点;单月新开工面积同比仅增长 4%,为 18年 5月至今最低增速。新开工增速下滑明显,我们认为主要受销售端、政策预期和融资端影响,预计后续新开工会进一步走弱。

单月销售再次转负,区域分化仍较为明显。销售单月增速超预期下滑,单月销售面积增速转负为-5.5%,单月销售金额增速 0.6%,双双创 2017年 10月以来最低增速。2019年 1-5月份,商品房销售面积 55518万平方米,同比下降 1.6%,降幅比 1-4月份扩大 1.3个百分点。商品房销售额 51773亿元,增长 6.1%,增速回落 2个百分点。销售增速再次下滑,各区域销售增速均出现下滑态势。

到位资金有所放缓。2019年 1-5月份,房地产开发企业到位资金 66689亿元,同比增长 7.6%,增速比 1-4月份回落 1.3个百分点,增速有所放缓,源于去年同期基数较高、且融资环境边际略有收紧。分结构看,1-5月国内贷款 10762亿元,增长 5.5%;利用外资 30亿元,增长 38.8%;

自筹资金 20276亿元,增长 4.1%;定金及预收款 22395亿元,增长 11.3%;

个人按揭贷款 10251亿元,增长 10.8%,除国内贷款同比增速有所回升,其他途径贷款增速均出现不同程度的回落。

投资建议:预计 2019年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在经济面对较大不确定性的环境下,地产仍是为稳财政、稳投资的重要力量。持续推荐保利地产、万科 A、蓝光发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、中南建设、金科股份、荣盛发展,内房股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、中国金茂、宝龙地产。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。