地产行业动态跟踪报告:投资呈现韧性,销售延续小阳春

投资持续超预期,整体呈现韧性。2019年1-4月全国房地产投资同比增长11.9%,增速较前3月上升0.1个百分点;4月单月投资同比增长12%,较3月略降0.01个百分点,投资整体呈现韧性。我们判断投资延续高增主要因:1)土地购置费依旧维持高增(领先指标土地成交价款2018年增18%);2)受低竣工、高开工影响,施工面积增速较前3月末扩大0.6个百分点至8.8%,带动建安投资回升。展望全年,考虑先行指标土地成交价款前4月增速(-33.5%)已明显回落,预计后续土地购置费增速亦将下行,带动全年地产投资增速缓慢回落。

单月销售延续正增长,后续或回归平稳。1-4月全国商品房销售面积同比下降0.3%,销售额同比增长8.1%,较一季度分别提升0.6个和2.5个百分点。受按揭利率回落及市场预期回暖影响,4月单月销售面积同比增长1.3%,连续两个月正增长;销售额同比增长13.9%。1-4月商品房平均销售均价9300元/平,较前3月增长2.6%。分区域来看,东部前4月销售面积同比下降4.3%、销售额同比增长6%,环比回升2.5个和4.9个百分点;中部、西部地区前4月销售面积同比增长2.4%、3.8%,依旧呈现韧性,但增速环比收窄0.4个和0.5个百分点。展望全年,一二线城市节后复苏明显,随着过去两年积累刚需释放、近期政治局会议重提“房住不炒”、苏州调控升级,后续预计回归平稳;三四线楼市尽管呈现韧性,但考虑供应充足、需求萎缩,中期依旧存在压力。

楼市复苏超预期叠加低库存,新开工持续高增。前4月新开工同比增长13.1%,较1-3月上升1.2个百分点;其中4月单月同比增长15.5%,较3月回落2.6个百分点。我们判断新开工增速延续高位主要因:1)楼市整体呈现韧性背景下,三四线房企把握回温窗口期,积极抢开工抢入市;2)一二线楼市复苏超预期,且市场库存处于低位,房企积极开工补库存。展望全年,考虑三四线楼市中期景气度往下,随着三四线楼市降温调整,将带动三四线开工放缓,拖累下半年开工表现。

土地投资力度持续减弱,竣工同比降幅收窄。1-4月全国土地购置面积同比降33.8%,土地成交价款同比降33.5%,较前3月回落0.7个和6.5个百分点。尽管土地投资力度收缩,但受楼市回暖及资金端改善影响,4月百城土地成交溢价率较3月的20.3%进一步提升至23.6%。随着近期政治局及住建部接连发声、苏州土拍政策收紧,预计短期土地市场热度有望趋于平稳。2019年前4月商品房竣工同比降10.3%,降幅较前3月收窄0.5个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅有望持续收窄。

资金环境改善,到位资金增速提升。2019年前4月房企整体到位资金5.2万亿,同比增长8.9%,增速较一季度提升3个百分点。受销售增速回升影响,前4月定金及预收款增速较一季度提高4.6个百分点至15.1%。资金面边际改善背景下,国内贷款增速较一季度回升1.2个百分点至3.7%;同时个人按揭贷款增速较一季度增长3个百分点至12.4%。

投资建议:尽管随着核心城市楼市、地市热度回升,政治局重申“房住不炒”、苏州局部调控升级,但我们认为目前主要城市调控政策已非常严格、同时大多数城市热度并不具备调控大幅加码的基础,从板块估值来看亦未体反映调控放松的预期,无须过度担忧政策扰动。从板块投资来看,近期大盘波动明显加大,我们认为地产板块基本面底部明确,主流房企低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值持续凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;4)春节以来楼市回温,土地成交溢价率亦持续走高。近期政治局及住建部接连发声,重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策。若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。