房地产行业存量物业市场动态跟踪报告:核心一二线租金稳中向好,三因素利存量公允重估

存量物业系列报告回顾我们在《存量物业市场动态跟踪报告(1)、(2)》中提出2019年持续关注存量物业的三大理由:1)人民币汇率坚挺,外资加大国内存量物业收购力度;2)国内宏观流动性宽松降低利率水平,利于存量物业公允价值重估;3)经营性存量物业的房产税历年均正常征收,规避不确定性和估值压制。

2018全年来看,全国核心一二线城市存量物业租金稳中向好写字楼市场:平均租金多数实现上涨,北京、广州涨幅均超过10%,深圳、上海写字楼租金涨幅分别为1%、0.3%。,成都、武汉、杭州、苏州写字楼平均租金分别上涨4.1%、2.3%、2.1%、2.1%,重庆、西安租金下降,但入驻率大幅提升。零售物业市场:租金平稳向好,广州涨幅最大,超过6%,南京、武汉、北京涨幅在3-4%的水平,除重庆微幅下跌外,其他城市均实现温和平稳上涨。

2018年分季度来看,改善趋势明显写字楼市场:Q2-Q4,广州、深圳实现租金环比涨幅扩大,北京、成都租金环比涨幅收窄,上海全年租金保持平稳,南京、重庆则租金分季度环比下降。除个别季度外,样本城市写字楼空置率保持持下降趋势。零售物业市场:首层租金环比变化呈逐级改善趋势,平均环比增加值从二季度-0.65%提升至四季度0.8%。从入驻率变化来看,天津、南京、成都等二线城市表现较好。

存量物业丰富的上市公司数据表现靓丽排除新开业面积的影响,选取2016年已开业且2017-2018年持续在营业的出租物业作为样本。新城控股:同口径租管费同比上涨29%;金融街:持有存量物业中多数租金上涨,最高涨幅43%;陆家嘴:写字楼和商铺物业租金分别上涨3.93%和9.61%;华润置地:同口径比较89%存量物业租金上涨,最高涨幅66%。

投资建议:建议2019年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现人民币汇率坚挺吸引外资增持,宏观流动性边际宽松降低利率水平,存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制,综合以上三大理由,我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现,有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街;H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

风险分析国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能;美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。