中国金茂:受益一二线回暖,稀缺央企成长标的

业绩表现稳健,物业开发毛利率明显提升:公司3月19日发布业绩公告,2018年实现收入387.3亿元(+24.6%),实现归属于母公司股东净利润52.1亿(+31.0%)。公司城市及物业开发销售板块收入占比为87.1%,其结算金额增速25.5%与公司整体收入增速相当。2018年公司整体毛利润率达37.5%,带动净利率提升了2.4个百分点至18.9%。毛利率提升主因物业开发业务的毛利率提升致,2018年物业开发板块毛利率提升了7个百分点至36.0%。物业租赁表现稳中有升,2018年实现收入14.5亿(YOY+5.8%,对应持有面积约78万方);酒店经营方面,2018年实现收入20.5亿,基本与2017年持平。

销售强劲增长,2020销售目标2000亿:2018公司实现合约销售额1280亿,同比增长84.7%,增速十分抢眼,全年销售均价约2.55万每平米,与2017年比提升了27.7%。从结构上看华东区域(占51.0%)、环渤海(占25.5%)和华南区域(13.2%)是三大销售主力贡献区域。公司计划2019和2020年销售目标分别为1500亿和2000亿,华中区域、华南区域的可售货值将得到有力补充。据此保守估算公司近两年的平均销售增速为25%。

项目布局一二线,拿地能力大幅提升:为充分发挥公司作为城市综合运营商的优势,公司项目主要布局在一二线城市,2018年成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,共收购项目56个,新增计容建面1100万方(总地价896亿,权益比42.7%,平均楼面成本约8,124元每平米,相当于2018年销售均价的31.9%),使得公司土储规模在2018年末增加至6,420万平方米。此外,2018年公司新增3个城市运营项目,年末公司累计获取及锁定了13个城市运营项目。

利用信用优势加杠杆,净负债率略有上升。为了积极把握发展机会,利用好央企背景信用优势,公司财务杠杆稳中有升,2018年末公司有息负债规模约880亿,境内与境外之比为7:3,平均融资成本5.11%,相比2017年的4.83%有所抬升。截止2018年末,公司净负债率约71%,同比上升了2个百分点。

盈利预测与评级:预计公司2019-2021年EPS分别为0.66、0.92和1.04元,当前股价对应的动态市盈率分别为6.2、4.5和4.0倍。考虑到公司土储含金量高、信用优势突出,给予2019年8倍估值,对应目标价为6.15港元,维持“买入”评级。

风险提示:城市运营项目进度缓慢、销售回款低于预期等风险。