房地产行业点评:融资逐渐宽松,成长型公司受益明显

事件:

房企融资情况持续改善,(1)国内信用债发行方面,2019年2月国内房地产信用债发行36笔,发行规模185亿元,同比下降15%,平均加权利率5.08%,环比下降27个BP;1-2月累计发行165笔,累计发行规模1066亿元,同比增长98%。(2)内房海外债发行方面,2019年2月海外债发行19笔,规模292亿元人民币,同比下降27%,平均加权利率8.11%,环比下降69个BP;1-2月累计发行41笔,累计发行规模762亿元人民币,同比下降16%。

点评:

融资环境有所改善,融资成本持续下降。2019年1月,人民币新增贷款及社融规模持续创新高,融资环境持续改善。2019年1-2月房地产行业国内信用债累计发行165笔,发行规模1066亿元,同比分别增长139%、98%,票面利率持续下行,2月平均加权利率仅5.08%,环比下降27BP。创2017年以来新低;分企业性质看,国企融资成本改善更为显著,1-2月国企累计发行规模631亿元,加权融资成本4.81%;其他类型企业累计发行435亿元,加权融资成本仅6.05%。

多地购房信贷政策松动,购房者预期发生变化。多地市场房贷利率及首付比例边际宽松,据乐居网报道,厦门、合肥多家银行贷款结清可按照首套利率执行,按认贷不认房确定首套房标准;佛山对于名下没有贷款记录、查册没有房产的客户,购买非限购区房产时最高贷款成数开放为8成。购房资金门槛有所宽松,推动部分刚需客户进场,成交持续回暖,后续有望传递价格层面。

投资建议:融资改善利好企业成长,成长型房企相对更受益。房企发展高度依赖融资,融资环境改善和利率的下降将解决企业资金可得性的问题,同时改善企业毛利水平;对于从需求端看,融资改善将会改变部分购房者的房价预期,进而提振需求。重点推荐荣盛发展、新城控股、万科A、金地集团。

风险提示:政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。