地产行业2018年报前瞻:2018年业绩整体向好,关注龙头及高增长

2018年地产行业上市公司业绩整体向好,龙头房企普遍业绩向好,二线蓝筹房企成长性较强,行业集中度再度提升。主要由于主流房企可结算货值充足,16-17年涨价销售项目结算有望再度抬高利润率。2018年,全国商品房销售增速放缓,区域结构性分化,一线城市自18Q2起降幅持续收窄,二线城市均价的提升带动销售金额维持在10%左右增长;三四线城市销售增速显著收窄。年报期临近,我们建议关注政策及融资环境变化,龙头房企:推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股;区域房企:推荐华夏幸福、荣盛发展,关注华发股份、金科股份;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设。

业绩整体向好,龙头业绩领先。房地产板块已有65家公司发布业绩预告,其中36家预增或扭亏为盈。29家预减、首亏或续亏;结构上来看,龙头房企普遍业绩向好,二线蓝筹房企成长性较强,行业集中度再度提升。由于2018年房企结算主要为2016-17年销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增,利润率有望在2017年的高位上再度提升。主流房企中,中南建设(220%-270%)、金科股份(50%-100%)、蓝光发展(57%-79%)、新城控股(49-%74%)归母净利润均实现超过50%的增长。在已公布业绩快报的四家房企中,荣盛发展、保利地产、绿地控股3家龙头房企分别实现46%、32%、21%的稳健增速。

全国销售增速放缓,区域结构性分化。从销售指标来看,2018年全国商品房销售面积为171654万平方米,同比上升1.3%;全年商品房销售额为149973亿元,同比上升12.2%。分城市来看,受“因城施策”定向调控的影响,一线城市销售规模自2017年起持续同比下降,但随着推盘增加及基数走低等因素影响,自2018年Q2起降幅持续收窄;截至2018年底,一线城市销售面积累计同比下降5.1%,销售额累计同比上升7.6%。二线城市销售面积较为平稳,销售均价的持续提升带动销售金额维持在10%以上的增速;截至2018年底,二线城市销售面积累计同比与上年持平,销售额累计同比上升11.5%。三线城市收到棚改货币化安置政策调整影响,销售热度有所回落,销售金额累计同比增速自17年6月高位的36.4%回落至18年底19.1%。

龙头规模扩张,集中度持续提升。随着品牌房企业绩规模的增长,2017年以来房地产行业销售集中度的快速提升在2018年延续。在我们重点关注的12家龙头房企中,2018年平均销售增速为30%。在我们重点关注的6家高成长中小型房企中,2018年平均销售增速70%,远高于行业平均水平。销售集中度提升进而带动拿地、融资等多方面集中度提升。2018年TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%,而TOP50和TOP100房企集中度提升幅度较大,分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。我们预计百强房企未来的集中度提升及分化格局将会持续,Top30房企集中度有望达到50%。

投资建议

我们判断2019年将是房地产行业集中度持续提升之年,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为下半年的地产板块看点在于:1)调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象,中央表态温和转向;2)人才政策加速推进落地,二线城市释放需求与活力;3)上半年开发投资彰显韧性,低库存下土地投资有支撑;4)一线城市成交回暖,二三线城市销售预期稳定;5)行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化,龙头房企:推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股;区域房企:推荐华夏幸福、荣盛发展,关注华发股份、金科股份;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设。

风险提示

1)商品房销量不及预期;2)房企现金流持续承压;3)房产税推出预期。