地产行业周报:粤港澳大湾区规划纲要发布,节后成交略有回暖

本周观点:本周地产板块上涨4.5%,弱于同期沪深300表现(+5.4%)。短期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性和题材的地产股表现相对中庸。展望后市,我们认为若市场情绪持续攀升,低估值滞涨的地产股亦存在补涨的机会;若后续楼市基本面下行,市场风险偏好回落,板块亦存在政策博弈的反弹机会。个股短期仍建议以资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率标的为主,如万科、保利、金地、招商等;同时市场整体风险偏好提升背景下,可关注高弹性品种如新城、中南、荣盛等。

行业动态:1)《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布;2)1月70城房价涨幅延续回落;3)中央一号文明确全面推开农村集体经营性建设用地入市改革;4)住建部征求意见稿提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

楼市动态:1)成交略有恢复,静待核心城市表现:节后楼市成交逐步恢复,新房成交环比升61%,但仍低于2018年全年周均值3.6%。3月一二线城市将步入推盘高峰期,成交量有望缓慢回升;而供应增加、需求透支的三四线后续调整压力依旧不减。2)库存小幅回落,难改短期上行趋势:我们认为库存小幅回落或因春节前后新盘取证较少所致。随着节后一二线步入推盘旺季、叠加去化率承压,预计后续库存仍将缓慢回升。3)推盘缩量、去化回升,市场信心仍有待恢复:上周重点城市推盘量环比春节前一周降69.6%;开盘去化率67%,环比春节前一周升9个百分点,但仍显著低于2017、2018年80%左右的去化率。当前市场观望情绪依旧浓厚,后续信心恢复或还需政策调整等加持。4)挂牌量延续升势,市场观望情绪依旧浓厚:19城二手房挂牌70.1万套,环比升3.9%。二手房挂牌量持续攀升显示市场整体观望情绪依旧浓厚,在缺乏强有力政策调整前,预计需求端仍将相对低迷。5)土地成交持续萎缩,短期仍将相对谨慎:2月百城土地周均成交1161.8万平,环比降43.1%;溢价率6.2%,环比降2.4个百分点;其中一二线成交占比达54.8%,处2018年11月以来相对高位。楼市下行及整体资金环境偏紧背景下,预计房企拿地仍将维持谨慎,布局上回归调整充分、中长期具备基本面支撑的一二线。

投融资动态:本周(2.18-2.23)房企境内发债75.6亿元;境外发债25.6亿美元,环比分别增1412%和219%。境内外发行利率位于3.5%-11.5%区间,其中龙湖、金茂、正荣发行利率均较前次有所回落。考虑1月央行两次降准、M2及社融增速回升,宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。