房地产投资面面观:2019,房地产是喜是悲?

投资篇:传统逻辑屡遭挑战:2018年以来,楼市的诸多指标相互“打架”,施工企稳的同时建安投资却大幅放缓,新开工高增并未带来施工的同步反弹,而新开工走强与竣工及销售走弱同样背道而驰。房地产的走势判断变得扑朔迷离。

资金篇:资金决定一切:从房地产的各项指标看,建安取决于施工,施工取决于新开工和停工库存复工,新开工又与拿地密切相关,而这一切最终取决于开发商的资金状况。而资金又受融资条件和销售状况的影响。建安低迷与施工企稳的背离,源于资本开支下滑;新开工高增与施工低位的背离,源于停工库存上升;新开工高增与竣工及销售走弱的背离,源于开发商获取贷款与周转变现心切,而这一切的根源都是资金紧张。从融资看,信托、发债量缩价升,主体资质更严,传统方式更难,杠杆高企,房企财务负担升至历史高位;从销售看,史上最严调控年,楼市销售价高但量缓。

拿地篇:广义库存仍高,拿地“手”软:超狭义库存待售面积(现房)增速在低位,与竣工保持一致,但狭义库存可售面积(获预售证)的库销比已升超历史均值,包含土地的广义库销比则创历史新高。库存高企,资金趋紧,土地成交量价齐跌,流拍率创新高、溢价率创新低。

政策篇:微调不改“房住不炒”:若再引水入楼市,稍有缓和的金融风险将再卷土重来。楼市政策明确,不希望再搞大刺激、同时也要防范大跌引发系统性风险。“总体难大松、局部会微调”或是政策特点。按揭利率部分下调实则随行就市,因城施策2.0实为防范大跌。

预测篇:销售转负,开工先升后降,投资放缓:政策决定短期需求,按揭和公积金贷款或仅有边际松动,2019年商品房销售面积同比或维持在近月的0至-5%的区间。房企融资难有起色,销售回款仍弱,资金依然偏紧,拿地热情将继续回落。受此影响新开工或前高后低。期房占比虽高但增速亦在放缓,施工和建安投资或先升后降,房地产开发投资全年增长或由2018年的9.5%降至5%左右。