销售平稳收官,单月同比回正:2018年全年全国商品房销面及销额同比升1.3%/12.2%,相比前11月分别收窄0.1pct 及扩大0.1pct,销面升幅连续收窄5个月,2017年全年同比分别为7.7%/13.7%。单月来看,12月销面同比升0.9%,同比连降3月后回正,且销量为近年12月最高水平,表现有所改善,我们认为调控及利率的改善可能是原因之一。分区域看,12月东西部销面同比小幅改善。
拿地继续放缓: 2018年全年土地购置面积及成交价款同比升14.2%/18.0%,升幅较前11月收窄0.1/2.2pct,拿地同比连续收窄4个月,2017年两者同比为15.8%/49.4%,受资金面收紧及楼市转冷的影响,2018年拿地明显放缓。值得注意的是,土地购置费与土地成交价款产生明显背离,截至目前最新数据2018年前11月土地购置费同比升60.5%,而2017年升23.4%,2018年升幅明显扩大。
开工高位,竣工跳升,投资小幅回落:开竣工方面2018年新开工及竣工面积累计同比分别为17.2%/-7.8%,2017年分别为7.0%/-7.0%,新开工表现火热,而竣工维持低位。单月来看12月竣工大幅改善,同比由11月的降11%跳升至6%,2017年三季度以来首次为正,但与历史同期相比,仅好于2017年同期水平,我们认为竣工的跳升可能与房企年末竣工结算冲业绩有关。2018年地产投资增速9.5%,相比前11月回落0.2pct,但受土地购置费拉动,相比2017年扩大了2.5pct。
到位资金升幅收窄,2018年国内贷款明显收紧:2018年房企到位开发资金累计升6.4%,相比前11月收窄1.2pct,连续收窄3个月,相比2017年收窄1.8pct。分来源来看,国内贷款降4.9%,相比前11月降幅扩大,自筹资金与预收款升幅回落0.3/1.9pct 至9.7%/13.8%,而个人按揭贷款降幅收窄0.1pct 至降0.8%。单月来看,资金同比由正转负至降4.1%,但与历史同期相比仅次于2017年水平。总体来看2018年资金面主要是国内贷款出现明显收紧,但在自筹及预收款的拉动下到位资金依然有所上升。
重点推荐新城,维持推荐万科及保利:12月行业数据基本上如期回落,但有两个变化值得关注,1)销售单月同比回正,且创历史同期新高,我们认为调控及利率政策的改善可能对销售有一定促进作用,2)12月开工维持高位,竣工也出现明显回升,我们认为竣工的跳升可能与房企年末竣工结算冲业绩有关。总体来看宏观及行业政策有所改善,但目前可能依然处于“托底”阶段,未来力度的变化还有待观察。我们预计2019年销面基本维持平稳,同比降幅在5%左右,一二线可能出现量升价稳的态势,而三四线出现分化,地产投资增速在3%-5%之间。我们看好交通相对发达、城市发展相对较好的重点二三线城市,维持推荐新城,此外推荐低估值行业龙头万科及保利。风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期
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