中国房地产行业每周趋势:销量和库存环比上升;土地出让金额下降

本周要点

2018年12月份第二周交易量环比上升5%,同比下降3%,较2018年11月份均值(基于中值计算)高出5%。中部和西部地区环比表现领先,成都(环比+67%)和西安(环比+27%)升幅最大。

库存环比上升0.7%,同比基本持平,库存月数为15.0个月(11月份平均为14.1个月)。库存上升主要出现在温州(环比+5%)、上海(+4%)、南京(环比+4%)和宁波(环比+4%)。

土地出让面积环比下降1%,出让金额环比下降10%。排名前十的城市土地成交均值为人民币54亿元(上周为65亿元),其中广州(120亿元)和上海(82亿元)领先。

价格:五个主要城市的中原经理指数(CMI)均值环比上升3.4个百分点,表明二手房价格上涨预期走强;中原报价指数(CAI)环比上升3.9个百分点。

主要新闻/事件

1) 12月12日,融360公布11月份首套房贷利率平均为5.71%,环比持平,同比上升35个基点,这是自2017年以来首套房贷利率首次月环比零增长。在融360监测的35个城市当中,10月份上海房贷利率最低,为5.19%(环比持平),而武汉房贷利率最高,为6.26%(环比持平)。11月份二套房房贷利率下降1个基点至6.06%。11月份,在监测的533家银行分(支)行当中,23/15家上调/下调了房贷利率,而10月份为27/19家。

2) 12月15日,国家统计局公布70个大中城市一手房价格环比上涨1.0%,同比上涨10.3%。从环比和同比来看,所有层级城市一手房价格全线上涨,其中呼和浩特(环比+2.9%)和海口(同比+23.0%)分别环比和同比涨幅领先。11月份,在统计局监测的70个城市当中,63个城市一手房价格环比上涨,而10月份为65个。二手房价格指数环比上升0.5%,同比上升7.6%。一线/二线/三四线城市二手房价格环比变动幅度为-0.3%/+0.5%/+0.7%。11月份,在统计局监测的70个城市当中,51个城市二手房价格环比上涨,而10月份为54个。

表现和估值过去一周,在我们覆盖的海外和内地上市开发商中,新城发展(+12.3%)和万科A(+6.1%)股价涨幅最大。

我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2018年底预期净资产价值平均折让49%,对应1.2倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为42%和1.7倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让36%,对应1.5倍的2018年预期市净率,而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为53%和2.2倍。

首选股(强力买入):碧桂园,12个月目标价格20.20港元;世茂房地产,12个月目标价格35.20港元。

首选股面临的风险:调控政策持续存在导致行业财务状况恶化;经济增速大幅放缓。