万科A公司动态点评:业绩稳步释放,经营稳中有进

事件:万科发布三季报,营收1760.2亿,同比升50.3%,归母净利润139.8亿,基本EPS 1.267元,同比升26.1%,基本符合预期。

毛利率扩大,资产减值损失提高:前三季度毛利率同比提升超4pct,相比上半年提升幅度扩大,主要受益结算项目为2016-2017年售价较高的项目,但三费率有小幅升高,此外因部分城市房地产市场调整导致资产减值损失大幅提高、投资收益下降以及少数股东损益提高,使归母净利率下降约1.5pct 至7.9%。尽管净利率有所下滑,受益负债率提高加权平均ROE 由去年同期的9.53%升至10.04%。上半年末已售未结金额5523.8亿元,超过2017年营收的两倍,业绩锁定性高。

净负债率升高但依然处于行业低位:前三季度有息负债相比去年末增升28%,其中短期有息负债占全部有息负债比重31%,相比去年末小幅下降,结构优化,货币/短期有息负债覆盖率达到1.78倍。净负债率51.2%,升至近几年最高水平但在行业内依然属于较低的位置。

销售稳步增长,投资力度提升:前三季度公司销额及销面分别为4316亿元及2902万平米,同比均提升8.9%,增速相比前两年有较大幅度下滑,规模上根据CRIC 排行榜销售额排名第三位,单月来看9月同比由正转负至降6.3%。前三季度销售均价基本与去年持平,均价上涨势头趋缓。投资拿地方面,前三季度新增权益建面尽管同比有所下降,但从投资力度(总建面/销售建面)来看,达123%基本与去年持平,一二三季度投资力度逐步提升。布局上依然以一二线为主,占比84%,高于2017年75%的水平。

投资建议:公司战略定位由“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”,住宅开发业务稳健增长,此外物业、租赁、物流、商业以及养老教育旅游度假等业务也稳步推进。公司具备较强的逆周期操作能力,经营稳健。我们预计公司2018-20年每股收益3.46、3.81、4.60元,动态PE 不到7倍,按最新收盘价近三年股息率超过3%,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控超出预期。