国家统计局11月房地产行业数据点评:销售继续回落、新开工略超预期、投资趋稳

销售继续回落,单月同比降幅扩大:前11月全国商品房销面及销额同比升1.4%/12.1%,相比前10月分别收窄0.8/0.4pct,销面及销额增速继续回落。单月来看,销面同比降幅继续扩大至5.1%,创年内最大降幅,与历史同期相比单月销面低于2016与2017年同期水平。分区域看,重点城市较多的东部销面及销额累计同比-5.7%/5.6%,销面降幅继续扩大;中部销面及销额累计升7.9%及20.6%,西部累计升6.6%/23.5%,三四线城市较多的中西部区域升幅持续收窄。分业态来看,占比较大的住宅前11月销面升2.1%,收窄0.7pct,商业及办公楼累计降5.1%/11.1%,降幅扩大2.3/0.6pct。

土地市场转冷,新开工略超预期,地产投资趋稳:前11月土地购置面积及成交价款同比分别升14.3%/20.2%,升幅较前10月收窄1.0/0.4pct,拿地数据连续收窄3个月,单月土地购置面积同比升幅继续回落至8.1%,我们认为,升幅明显收窄有去年同期基数较高的缘故,也有销售回落传导下土地市场转冷的原因。前11月新开工及竣工面积累计同比分别为16.8%/-12.3%,新开工升幅有所扩大,竣工降幅小幅收窄,施工面积同比上升4.7%,4月以来施工持续改善。而从单月表现来看,新开工同比增速回升至21.7%,表现略超预期,竣工同比降幅收窄,去年同期基数较低可能是原因之一。尽管土地市场趋冷,受施工改善拉动,前11月地产投资增速9.7%,与前10月持平。

国内贷款明显好转:前11月房企到位开发资金累计升7.6%,相比前10月收窄0.1pct,连续收窄2个月但幅度都不大,总体趋稳。其中国内贷款降幅收窄1.5pct 至3.7%,改善明显,自筹资金与预收款升幅分别收窄0.8/0.6pct 至10.0%/15.7%,而个人按揭贷款降幅0.9%,与前10月持平。单月来看,个人按揭同比再度转负,而国内贷款同比由上个月的降6.1%跳涨至升12.4%。

建议积极关注低估值龙头万科、保利及新城:在政策偏紧的背景下,销售数据如期回落,地产投资稳中有降,在补库存与冲回款的动力下新开工表现不俗,但土地市场已逐步转冷,行业依然面临下行压力。自8月住建部首次提到“稳房价”之后,目前来看房地产政策基调至少以稳为主,此外资金面有望出现边际改善,在市场基本稳定的背景下,我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期