房地产行业研究周报:放开限购的本质是鼓励投资购房

新房成交情况

一线成交涨跌互现。本周北京成交9.2万平方米,环比下降33%,低于年度动态周均38%;上海成交42.4万平方米,环比上升8%,高于年度动态周均29%;深圳成交6万平方米,环比下降6%,低于年度动态周均20%。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,除重庆数据缺失外,有7个城市成交环比上升,平均上升18%。涨幅居前二的为杭州和苏州,分别上升47%和37%。有7个城市成交环比下降,平均下降18%。跌幅最大的为青岛,下降53%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交14.6万平米,环比下降26%;深圳成交10.0万平米,环比下降3%;天津成交10.3万平米,环比下降21%;杭州成交7.3万平米,环比下降10%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的74%、82%、101%、84%。

行业点评

放开限购的本质是鼓励投资性购房。近期有传言部分二三线城市计划放开限购政策,其初衷当然是希望活跃当地市场,但其实这样的本质是鼓励投资性购房,因为二三线城市的限购政策并不如北京这样一线城市严格,目前二三线城市的限购措施基本可以满足正常购房需求,如果放开限购难免会吸引一部分投资性需求入场,这似乎与政策的初衷并不相符。因为在2011年初各地方推行限购措施时是因为房价过高,需要将房价控制在合理水平,但目前按统计局的数据,二三线城市房价大多比当时推行限购时又出现了一定幅度的上涨,所以目前放开二三线城市限购似乎存在前后逻辑矛盾的问题。如果未来真放开限购,会帮助地产股短期反弹,但后续的结果是容易导致房价继续上涨,不利于地产股中长期行情。

京津冀一体化恐将成为房地产一体化先行。京津冀一体化过程中,恐怕作为河北省而言,并未受战略推行之利,而先受其害。近期每天都有保定廊坊的楼市新闻,尽管媒体的报道之间有所出入,但我们相信近期房价出现快速上涨是比较确定的,房价的上涨将带来生活成本和为满足整体规划而带来拆迁成本上升,如果任现状发展,对未来推行京津冀一体化战略将十分不利。

投资建议

对于二季度整体而言,我们认为行业还是会处于成交无起色而房价缓慢调整的过程中,主题投资之外的系统性行情较难出现。本周重点公司推荐招商地产、深长城、首开股份、北京城建、华业地产。