保利地产:业绩超预期、目标积极,维持“买入”评级

事项:

保利地产是国信区瑞明地产团队自2017年股价底部就重磅推荐的品种之一,我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇建议“买入”的研报,更在2017年6月12日发布了近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告--《和者筑善,一主两翼》,我们在未考虑“两翼业务”及2017年新增项目、WACC取11%、假设未来几年房价不超过2016年均价等条件下得出RNAVPS为18元。此后,保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻,投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前,公司发布了2017年度业绩快报及2017年12月份销售简报,我们就公司业绩及近期基本面分析如下--

归母净利润同增26%,EPS1.32元超预期

公司2017年实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%,EPS1.32元,超出我们预期EPS1.16元约13.8%,超预期的主要原因:①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加;②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为1450.37亿元,同比减少6.29%,主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在2016、2017年显著的销售增长,预计2018年乃至2019年的利润表口径也将有较好增长。

销售增长显著、行业地位领先、目标积极

2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。

扩张积极,新增项目重点分布在二线及三四线城市

2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。

奋发有为,领航先行

十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大,培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略,在此背景下,公司作为地产央企龙头,红色基因浓重,毋庸置疑地承担了这一重大使命。从2017年的发展进程来看,公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为,在央企领航先行。①资源整合外部破冰,内部突破:2017年2月,公司完成对中航地产资产包过户;2017年11月,公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港50%股权。公司通过内外部资源整合,既有效扩大区域布局、拓展土储资源,也利于解决同业竞争、提升经营效率。②创新融资:2017年10月,发行总额不超过50亿元的国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。③跟投激励:2017年12月,董事会审议通过了项目跟投议案,此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,既绑定公司与员工利益,也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。

央企龙头、蓄势待发,维持“买入”评级

公司2017年快速扩张,强激励、提效率,蓄势待发冲击“三年前三”目标,我们持续看好公司未来的发展,预计2017/2018年EPS为1.32/1.7元,对应PE为12.6/9.7X,维持“买入”评级。

风险

若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。