房地产行业周报:成交低位震荡,持续关注龙头

市场动态: 新房成交:重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交514.38万平米,同比减少31.68%,环比增加0.92%。二手房成交:重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交103.57万平米,同比减少48.22%,环比减少12.17%。库存去化:重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为14086.37万平米,同比减少15.04%,环比增加0.13%,去化周期较上上周增加1.65周至74.07。土地市场:全国百大城市年初至今土地成交总价586.9亿元,较去年全年平均增加28.43%。

板块表现: 上周中信地产板块全周上涨3.53%,相对沪深300超额收益3.39pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第1。住宅、商业、园区和服务商分别上涨4.14%、0.4%、1.13%、1.13%。

投资建议: 统计局数据显示,8月份单月全国商品房销售面积和销售额分别同比增长4.25%和6.42%,增速水平较7月份小幅提升,但是依然处于窄幅区间,拖累累计增速表现持续回落。8月份居民中长期贷款同比降幅扩大至-15.44%,考虑到年初以来资金成本的连续上涨以及监管压力下居民短期贷款违规支撑力度的下降,需求端杠杆水平或面临进一步收窄,高基数压力下四季度成交表现或不及预期。

投资方面,名义投资额(体现在和施工费用和土地成交金额)和实际投资额(体现在施工面积和土地成交面积)的背离程度有所扩大,上游价格上涨对房企的成本端构成挤压,同时土地价格高企,融资成本和途径依然偏紧,而下游需求端依然收到限购限贷,尤其是限价的严格控制,行业总体利润空间或面临进一步收窄。

传统产业链投资逻辑下,我们认为行业利润空间主要来源于土地资源优势(体现在土地成本和升值空间)、模式优势(开发成本和融资成本)和溢价优势(产品差异化竞争力、资产管理能力和品牌价值),随着行业景气度预期下行,以往行业严重依赖的资产升值空间面临收窄,因此其他优势的兑现空间将有所上升,市场也将给与这些相对优势更高的价格认可。8月份一线房企销售增速依然维持相对高位区间,市场集中度正以超预期的速度提升,我们认为龙头房企依托规模优势有望维持此前利润空间,同时在转型探索和新型模式方面具有深厚的的兑现基础。建议关注相对优势愈发明显的行业龙头以及区域资产价值弹性较高的地方龙头。建议关注保利、金地、万科、华夏幸福、迪马股份、天地源等,以及具备重组潜力的国资房企。