土地增值税争议点评:短期负面冲击,但影响有限

综合来看,周末武汉调控升级+土地增值税争议两个利空,短期对市场情绪的影响更为直接,但我们认为负面冲击相对有限。逻辑一是即使严格征收和清缴,对上市公司利润表和业绩无影响,二是目前龙头公司的估值确实非常低廉,以万科为例,当前股价仅对应14年市盈率接近5倍,基本已反映了市场的负面预期。但我们仍然无法找到作为低估值蓝筹的地产股上涨所需要的催化剂,维持前期“地产无行情”的判断。

二线城市楼市调控开始升级:周末,地产板块面临两条负面消息冲击,一是武汉市限购升级,二套房首付比例也将提高。这意味着继一线城市后,二线城市也开始加入了楼市调控升级的大军。未来有更多二线城市跟进收紧调控政策,这是可以预见到的。我们仍然坚持限购等行政性调控政策,至少在一年内不会退出的判断。

央视报道房企欠缴土地增值税:二是央视报道45家房企欠缴3.8万亿土地增值税并引起业内广泛争议。在我们看来,这是由于当初在制定土地增值税清算规则中出现了漏洞,开发企业合理利用了制度设计缺陷避税的结果。实际上对于上市地产公司而言,实际应缴土地增值税已在报表中预提,但实践操作中大多按销售额的1~3%预缴。

即使严格征收和清缴,对上市公司利润表和业绩无影响,对当期现金流有负面影响:当然,作为媒体最高权威之一的央视,在此时重提土地增值税,未免为未来征收和清缴更为严格化留下了遐想。我们无意争论规则的完善与利用,只谈谈万一、假设未来土地增值税征收更为严厉,对上市地产公司的影响。翻开会计准则,当地产公司确认房产销售收入时,应按实际超率累进税率计算土地增值税额,借记利润表下的营业税金及附加科目,贷记负债表下的“应交税费-应交土地增值税”科目;当实际缴纳土地增值税时,借记负债表下的“应交税费-应交土地增值税”科目,贷记资产表下的银行存款。结论显而易见:即使未来土地增值税进一步严格征收和清缴,对上市公司的利润表和业绩实际并无影响,因其已在利润表中提前计提和反映;但对当期现金流有负面影响。

对低毛利、高周转策略的开发公司影响不大:此外,按照现行的土地增值税的征收标准,实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。因此,对于采取低毛利、高周转策略的公司来说,影响不大。