房地产行业周报:再融资或松动?

新房成交情况

一线普遍回升。本周北京成交11.5万平方米,环比上升60%,低于年度动态周均48%;上海成交49.9万平方米,环比上升24%,高于年度动态周均48%;深圳成交13.5万平方米,环比上升27%,高于年度动态周均61%。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,有5个城市成交环比上升,平均上升20%,升幅居前二的是惠州和苏州,分别上升37%和34%。其他10个城市成交环比下降,平均下降46%,降幅居前三的是东莞、无锡和杭州,分别下降100%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交13.6万平米,环比上升2%;深圳成交16.5万平米,环比上升33%;天津成交8.6万平米,环比下降3%;杭州本周无成交数据。京深津本周成交量分别为52周动态周均的42%、106%、73%。

行业点评

四月房价普涨。国家统计局公布了四月房价统计数据,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为2.1%。在出台政策后房价依旧保持了上涨趋势,我们认为还是调控效果的滞后影响,目前国家已经采取一些行政手段来抑制房价,未来房价的涨幅会趋缓。

房地产融资或重启?近期地产股出现明显反弹,有媒体报导是由于地产股再融资或将重启,因为部分有地产业务甚至是地产为主业的公司发布了再融资公告,募集资金投入到非地产业务中,而有企业则是并购一级开发项目,未来可能涉房企业可能会允许融资投入到非地产业务中,或者并购一级开发项目,因为这不涉及地产企业的直接融资,但真正意义上地产企业的再融资短期内放开可能性较小,因为这与国家调控原则不相符,企业有更多资金来源会越难调控房价。

房地产信托发行抬头。中国信托业协会最新数据显示,今年一季度末信托资金对房地产的配置比例虽然继续下降,但是规模有较大增长,达到7702亿元,重新超过2011年年底的规模,表明房地产信托仍然火爆。进入4月,房地产信托发行持续火热,全月有50款房地产信托产品成立,占比28.09%,平均募集规模达到2.40亿元,较平均水平高出0.89亿元。2012年5月以来,我国房地产销售市场开始回暖,下半年后,房地产投资加大导致的融资需求增加;另一方面,房地产企业特别是中小型民营房地产企业通过银行途径获取资金仍然较为困难,这就导致房地产信托重新抬头。

投资建议

我们维持对板块看好的判断,在政策和基本面稳定的环境下,地产股具备跑赢市场的基础,未来如果市场风格发生切换,也即资金从高估值成长股中退出后,地产股凭借其较高的业绩确定性和估值水平,也会吸引资金的配置,建议超配地产,推荐万科、招商、保利、金地、荣盛、金科、华业、北京城建等一二线龙头。