房地产行业130个城市土地市场:商业用地趋冷,地市入冬,静待楼市变化

投资要点:

土地市场整体成交情况:年初为地市供应与成交淡季,1月供应和成交同环比均大幅下降,土地出让金也大幅减少约五成。楼市的调整、资金的紧张及预期等因素挫伤了开发商拿地积极性,流标率持续上升至4%。地价如我们预期继续下行,溢价率持续收窄,多数地块底价成交,且底价有不断下调之趋势。

分城市结构来看,由于一线城市推地量降幅相对较小,因此成交降幅最小。流标率上升,二线城市流标率最高,一线城市则回落至0%,地市趋冷逐渐向二三线蔓延。地价全面下降,一线跌幅最大;溢价率不断减弱,三四线溢价水平相对较高。

分用途情况来看,整体降温趋势明显,但其中工业用地表现优于商业,又优于住宅。严厉的楼市调控导致住宅用地持续低迷;住宅的受压使11年商业用地出现一波火热行情,但伴随整体市场的冷清和政策深入,商业用地市场供应成交也趋于冷清。

住宅用地成交情况:1、1月推地量同环比均下降,成交量同比降近六成、环比降逾三成,流标率高位上行至5.2%。地价继续下行,环比降31%,样本地块的价格多数呈下跌或持平态势,实际住宅地价进入下行通道。2、二线城市因推地量降幅较小成交降幅最小。地价一线城市大幅下跌,二三线城市地价也下行,地市逐步降温。

11年1-12月住宅用地累计销供比:19个城市中,11个大于或接近1,供给相对不足。并且考虑到限购政策下11年销售面积不能反映真实需求,我们认为多数一二线城市住宅用地供应不足,中长期内房价上涨压力仍存。

商业用地成交情况:1、1月成交表现略好于住宅,但成交量、出让金出现较大幅度下降。其中一线降幅最小,三四线城市降幅最大。流标率持续回升,商业用地市场继续趋冷。楼面地价环比降12%,地块分析表明实际地价上涨势头被遏制,但价格尚未出现明显回调。溢价率降至1%,开发商获取商业用地的能力和意愿下降。

土地市场已步入严冬,在资金压力持续上升的背景下,地市降温已扩散到商业用地。由于地市滞后于楼市回暖,预计上半年地市难以破冰,维持土地购臵增速低点在3季度出现的判断。国家鼓励刚需,部分信托新发房地产信托,信托风险有望降低。11年去化不理想的开发商年后加大降价幅度,楼市开始破冰,预计随后的几个月月环比上升成定局。看好开发普通住房的“万科、保利、招地、首开、北京城建、环球、亿城、华业、荣盛、金科、中南建设”等公司,并适度关注PB 值低的“天房、福星、信达、金融街、华发、世茂、南京高科”等的价值纠偏机会。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。