房地产行业周报:八月销量环比回落符合我们预期

第35周房地产市场总体情况--

①第35周(12/8/20-8/26),沪穗深等18重点城市新建商品房周销量在剔除厦门异动数据后整体环比小幅上涨2.8%,回顾前三周数据,预计八月销量环比出现回落,这符合我们月初一系列报告中提示八月销售平淡的预期,另目前销售回暖有向二三线城市蔓延的趋势,预计“金九银十”仍值得期待;②去库存化的趋势延续,第35周可售量环比下降2.2%,且去化周期已跌破10个月,处于历史中低水平;③上周18重点城市成交均价环比下跌4.2%。l

最新行业观点--

一、5月以来板块超额收益明显收敛,符合我们一系列重要研报的预判

我们在5月初《形势仍有利于做多》中即提出地产板块后市超额收益将逐渐收敛,6月份发布的下半年策略《“水”涨船高》中即勇敢提出地产板块下半年不如上半年、下半年投资地产股需博弈政府对房价上涨的容忍度,难度将比上半年大。

二、后市机会在于基本面推动的超跌反弹或补涨,逻辑--

1.去年4季度以来地产板块的崛起,本质上与08年11月起来的那波行情一样,驱动因素和内在逻辑都相似,只是力度没有08年11月起来的那波大;

2.这两波行情崛起的核心驱动力都是经济下行倒逼政策改善、流动性放松,从而引发投资者预期及实体层面的改善;

3.在08年11月开启的大周期中,地产板块领涨至09年6月;7月之后,随着销售回暖、房价反弹,政策预期开始转差,尽管基本面节节攀高,但超额收益开始逐步收敛,收敛过程一波三折,间中阶段性出现基本面推动的超跌反弹或补涨,一直持续到2010年5月底,从底部起来的累计超额收益最终被吞噬;此后直到2012年10月新周期开启前,板块总体上同步大市,间中仍有机会演绎出阶段性的大级别反弹行情;

4.阶段性的反弹行情主要有两方面特征:

1)由基本面推动;

2)超额收益持续落后一段时间后之后的补涨;类似的行情有09年9-11月那波、10年3月那波、10年6-10月中旬那波、11年1季度那波;

5.我认为经过两个多月的调整,目前行情已进入类似09年9月至10年5月的阶段,大趋势上底部起来的超额收益仍将继续收敛,但间中有望出现基本面推动的超跌反弹或补涨。当底部起来的超额收益被吞噬后,在大趋势上将同步大市,直到新一轮周期;

6.超额收益收敛的原因和方式:

1)从投资时钟的角度看,由于地产是先导性行业,早周期特征决定这个板块的股价触底回升会领先于景气见底,随着基本面逐渐改善,红利终究会往产业链传导,板地产块在基本面的比较优势将逐渐减少;

2)从政策预期看,当景气度很糟糕时,政策预期会相对友好,当景气见底回升后,政策改善预期将变得没那么浓厚,由于在中国房地产行业已沦为政府调节周期和平衡利益工的具,若房价上涨明显或经济过热,均有可能导致政策打压;

3)收敛方式:①地产跟随大盘水涨船高,有绝对收益,但涨幅落后;②大盘滞涨或下跌,但地产跌幅相对较多;无论以何种方式收敛,从底部起来的超额收益终将被吞噬。

7.底部起来的超额收益被吞噬后,仍能同步大市的逻辑:

1)住房需求波浪上行推动板块基本面向上;

2)基本面越好,政策预期越差;

3)二者交织、相互对冲,既难有明显超额收益、也难以跑输大盘。

三、如上所述,短期有望在基本面推动下重演09年9月-11月的那波反弹,催化剂的核心在于基本面、非政策:

1.“金九银十”可期,根销售回暖态势正逐渐向二、三线城市蔓延,根据对中原地产华南公司草根调研,其代理项目本周末开盘大多热卖,其中武汉2个,重庆1个,无锡1个,南昌1个,郑州1个

2.产业资本入市及管理层增持;

3.政策平静、预期不好也不坏:①经济仍下行,房地产基本面改善的红利仍未明显传导至产业链,导致打压政策难出台;②量价齐升导致松动的政策也难出台,周末媒体报道的山东“降首次臵业首付”下场预计和湖南、河南的一样,其“试点现房销售”是伪命题,现房销售早已不是新鲜事--

若预售阶段卖不掉,自然就现售,无需试点,但若“取消预售制度”,将导致楼市、经济短期内陷入万劫不复,现阶段政府没这本钱!

四、配臵建议

建议持仓地产股过高的被套资金可趁超跌反弹择机突围、把仓位降至适度超配的水平,历史上,即使在底部起来的超额收益被吞噬后,超出标配一至两个百分点是常态,我们认为比标配高1-3个百分点较合适,但大幅超配已不足取,推荐华夏幸福、华侨城、万科、保利、金地、招商地产。