理性看待珠海调控措施:只为短期房价调控目标,不影响政策偏暖大局

我们的观点:只为房价短期目标,不影响政策偏暖大局

我们认为珠海这次的调控纯粹是地方主动,由于8、9月份珠海新建住房价格比2010年底涨幅达17.7%,远超11.1%的控制目标,而香洲区是贡献高价房成交的主力区域,占到整个珠海成交的一半,因此,政府出于力保到年底完成今年的房价调控目标,在香洲区限购进行限购,但整体力度偏软,年底达到目标后,政策力度将会确定性减弱。不影响地产行业政策面偏暖的大局。就对珠海市场本身而言,影响不会特别大。

首先,政策的目标是非常短期的,目标只是未来2个月控制房价在涨幅11.1%以下。目标达到后,逐步减弱的概率大,且政策留下了这一条路。珠海市属于严重依赖土地财政的地方政府的典型代表,且今年1-10月份完成土地出让收入不足100亿元,同比下滑超过50%,恰逢珠海市近几年要投资3000亿元完善众多基础设施,财政紧张程度可想而知,因此,珠海同众多地方政府一样没有内生性的调控房地产的动力。那么这次调控的动力一定是来自外部,我们分析珠海今年1-9月份的房地产市场数据,认为,珠海极有可能是因为前三季度房价调控目标没有完成而出台政策的。数据显示,珠海今年的房价调控目标为不超过GDP 增速(计划为11%),在去年均价的基础上,今年新建商品房的均价不能超过11285元/平米。如此看来,珠海政府的政策目标是较为短期的。

其次,限价不会导致降价,只是将高于调控目标价格楼盘的销售时间延长到明年,事实上,这一办法早在上半年很多地方都实行过,那就是迟迟不给预售证。但预售证终究是要给的,我们认为,年底达到调控目标后,限价就会退出。

再次,限购其实非常宽松,仅限香洲主城区,也没有涉及存量房。影响将被大大削弱。

由此整体来看,为了完成调控目标,珠海采取了通过限购控制主城区高价房的成交,限价上控制全市高价盘销售节奏的办法来完成全年目标,我们认为,调控目标一定会达到,达到后,很多价格高于调控目标的楼盘将会获得预售资格。政策将有所收缩。这与房地产行业整体的政策面偏暖的大局并没有冲突。我们仍建议投资者积极介入地产股。