房地产行业周报:7月份行情延续淡季不淡

投资要点:

市场成交量。上周(7月第4周),30个城市共成交502万平米,环比增加7.3%,一二三线城市均呈现环比增加,其中16个城市上涨,北京、深圳分别上涨31%、44%。

7月份前四周平均成交较6月下降4%,较上年同期增加66%。年初至今共成交10994万平米,较2011年同期增长15%。

12个城市库存7837万平米,环比减少0.4%,去化周期下调0.37个月,至8.76个月,自2月份以来维持下降态势。

行情分析。各大中城市7月份行情基本确定,市场成交并未受天气影响而呈现明显下滑,6-7月份较5月份均有15-20%的增长,预计8月份成交将有小幅下降,至9月份,仍将呈现环比增长。

近期中央各部委对楼市调控密集表态,对市场预期产生一定影响,二级市场最先作出反应,近三周板块整体下滑12%,走势明显弱于大势,而在实体市场,因备案数据存在滞后,目前成交量仍呈现平稳。实体市场的主要成分为刚性、改善性需求,入市决定因素主要是对房价的预期,而各重点城市也均在原有政策基础上强调,并没有新的政策出台,对于房价下调的预期远低于去年底,影响效果逐步淡化的时间段将明显缩短,因此我们判断8月份成交量仍可维持现有高度。

对于媒体中央将出新一轮调控的观点,我们并不认同,首先,下半年房价大幅提升的可能性不高,行业仍处于消化库存阶段,在拿地、新开工量等方面并未出现回暖,其次,宏观经济增长压力较大,新的调控无疑将再次压缩行业开发投资,经济将无法实现全年目标,另外,地方财政将更加吃紧,保障房建设的阻力将继续加大。政府释放调控不动摇的信号,目的在于稳定预期,实际措施主要是对原有限购、限贷政策的完善,而像开发商自有资金比例、预售款限制、预售制度收紧等长效影响机制,推出可能极小。

板块分析。上周地产板块下跌4.08%,连续三周下跌,上证综指下跌1.84%,板块大幅跑赢大盘,政策预期影响仍在延续,预计随着政府态度的明朗,短期内地产股将有回补缺口的空间,存在跑赢大盘的机会,而三季度仍受政策预期博弈影响,预计将呈现震荡走平。

个股继续推荐龙头,继续推荐金地集团、招商地产、金科股份、荣盛发展。