房地产:短期难觅超预期利好

报告摘要:

短期观点由前期看反弹转向谨慎。参考国内外案例,地产股主要有两类机会: 一是泡沫化时期有大涨机会,二是冲击性事件过后有反弹机会。(另外还有如科网泡沫破裂后的地产股限于相对收益的机会。)前期地产股反弹并跑赢大市应属于第二种。行业调控政策带来的短期冲击逐渐消化、从而房地产市场成交量自谷底回升的预期对地产股有驱动作用,但隐含的逻辑是,这样的驱动作用很可能随着成交回升趋势的逐渐明朗而递减。我们跟踪的样本城市,成交量3月中下旬回升至今已持续两个多月,而地产板块反弹3月份最为明显。

预计房地产市场成交量价短期内难有超预期利好表现。我们认为,今年春节后房地产市场除了受到行业调控政策的冲击,也受到实体经济中流动性偏紧的影响。这一感受主要来自于,前期尤其是5月份,尽管推盘量已经在明显增加,但成交量回升的速度没有超过我们的预期,我们跟踪的10多个样本城市合计,5月份的成交量环比增速为个位数。因此,尽管行业调控政策的冲击正在逐渐过去, 但由于资金面偏紧、需求偏弱,预计虽然6月份及以后推盘量会继续增加,成交量也很可能继续回升,但销售方面难有超预期表现,价格大幅度上涨的可能性也很小。从较长期的角度看,目前处于去泡沫化时期,地产板块难有大的机会。

不排除年内再次出现反弹机会。例如如果某些月份成交量表现低于预期,板块可能恐慌性下跌,随后会再次出现反弹机会。需关注未来几个月的去化速度和价格变化等指标。

维持房地产市场全年量升价平的观点。今年新房供给增加较为确定;预计今年流动性偏紧但不是极度紧缩;在此背景下,我们认为开发商通过各种方式加大营销力度,能够使成交量基本达到预期,降价是可能采取的营销手段之一,但总体上价格难以出现大跌。6月份以后价格短期压力加大。

不排除宏观政策大起大落带来的特殊情况和较大机会。前提是宏观政策过于紧缩或总需求明显低于预期等,导致后续宏观政策彻底转向。但这种可能性近期不大。

维持同步大市-A的评级。推荐预期业绩能够实现较快增长的公司:保利地产、荣盛发展、华业地产。其未来两年较2010年净利润复合增速可能达到40%。

风险提示:下行风险:流动性紧缩超预期;上行风险:房地产销售情况超预期。