华联控股:具备长期投资价值

报告概要:

公司的发展目标是成为具有自身特色和比较优势的城市综合体开发运营商。公司目前在深圳、上海、杭州等三地拥有经营性物业资产,主要涉及住宅、办公楼、商业、工业厂房等多种类型。大股东华联发展集团是以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业、资产逾百亿的股权多元化大型企业集团,拥有优质的房地产资源。集团支持华联控股发展房地产业务,有意将公司作为整合房地产业务上市的平台。

公司目前在建、拟建项目主要有7个,包括杭州“UDC·时代广场”项目综合体项目、杭州千岛湖进贤湾半岛小镇项目、深圳宝安区惠中厂区项目以及深圳华联城市山林三期项目等。全部项目总占地面积67.18万平米,总建筑面积120.52万平米,权益建筑面积82.94万平米。

公司目前重点开发项目为杭州“UDC·时代广场”项目综合体项目,该项目由“UDC·时代大厦”、“UDC·钱塘会馆”和“UDC·万豪酒店”三大项目组成。“UDC·时代大厦”分为A、B两栋,A栋已全部销售完毕,B栋公司暂定自行持有。另外两个项目处于在建进程中,预计2012年以后才能实现结算。公司其他项目进程更是落后于该项目,因此,公司2010年和2011年的可结算资源只有“UDC·时代大厦”A栋,如无额外收入增加,公司2010年或2011年的财务数据将无法实现稳定增长,而在2012年以后,随着公司项目逐一竣工,公司业绩有望得到提升。

持有物业收入将对公司业绩起到一定的稳定作用。公司持有商业及办公楼物业面积约5.3万平米以及工业厂房面积13.3万平米左右,估计每年可为公司创造1.2-1.3亿元的租赁收入。

从财务数据上来看,2010年三季度末,公司账面现金及现金等价物余额14.81亿元,而银行借款(长短期合计)只有3.12亿元,负债总计也不过19.76亿元;同时,公司资产负债率仅为50.59%,速动比率达到0.99,表明公司的财务状况良好,财务杠杆还有提升空间。公司经营活动产生的现金流量净额为8.46亿元,预收账款9.81亿元。

根据项目进度,预计公司商品房销售业务2010年-2012年结算收入分别为9.28亿元、11.20亿元和18.00亿元,年复合增长率39.27%。加上公司物业租赁收入,2010年-2012年公司营业收入预计为10.48亿元、12.45亿元和19.30亿元,归属于母公司所有者的净利润为2.20亿元、2.71亿元和4.34亿元,每股收益分别为0.20元、0.24元和0.39元。按照公司目前股价,三年市盈率分别为18.60、15.50和9.54,因此,我们认为目前公司估值较低,具备良好的价值投资机会。

风险提示:(一)政策风险(二)资金面风险(三)销售风险(四)项目不连续问题。