房地产:北京楼市回暖明显,房价未现全面上涨

投资要点:

今年以来,北京楼市销售情况明显好转,1-6月销售面积同比增21%。但不同区域成交仍出现分化:北五环至六环昌平、朝阳区的刚需楼盘开盘频现“日光”,例如北京城建世华泊郡、首开国风美唐二期(预计“日光”);而前期调整幅度最深的通州区的刚需楼盘开盘去化五成已属较好水平。

房价未出现全面上涨,且仍低于前期高点。新增供应较少,位臵优越的区域价格环比略有回升,如北五环至六环昌平、朝阳区楼盘近期开盘均价较此前小幅上涨5%-10%,但仍低于10年下半年-11年上半年价格高点2%-15%,其中位臵差别有一定影响。而供给较大的区域价格稳定, 并未回升,如通州区楼盘价格环比仍保持平稳。且政府通过控制预售证价格有效控制一手房价格,北京房价很难出现全面大幅上涨。

刚需释放带动改善增长,改善性楼盘销售情况亦明显好转。例如招商嘉铭珑原,今年4月以来销售情况转好,大部分房源已售完。

北京二手房成交也显著回暖,5月、6月成交同比增约四成。由于二手房为纯市场行为,成交转好带动价格回升。根据草根调研情况来看,北京城区二手房均价较年初均价涨5%-8%。

土地市场方面,北京近期成交的万柳地块倍受瞩目。万柳地块位臵优越, 教育配套设施成熟,是成熟的高品质居住区万柳西区最后一宗可开发居住用地。该地块总用地面积约3.9万平,规划建面7.8万平。中赫臵地以26.3亿元、配建16400平米回购房获取,溢价率40.9%,折合楼面价约4.42万元/平。虽然楼面地价创新高,但万柳区域二手房价格约5-6万,高端项目万城华府价格约8-10万。且此地块规划为高端住宅项目, 相对于周边房价来讲,楼面价尚处合理区间。且稀缺土地并不能代表整体市场,土地市场尚未明显恢复,尚不能因此地块而提高房价上涨预期。

风险提示:

行业发展超预期,出现价量暴涨,北京调控政策进一步收紧的风险;销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。