房地产行业快评:山雨欲来风满楼

引子:

财政部和国税总局发布了一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》。其中包括:关于出租房产免收租金期间房产税问题。对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。同时,媒体传闻上海房产税试点已在12月9日获批,随时可能公布实施细则。此外,也有媒体披露:财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税,具体实施方案由地方政府制定,报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案,有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

核心观点:

一、房产税免租期和地价计入房产原值进行房产税征收的政策的明确将对于商业办公房屋市场造成一定的冲击,商业办公房屋持有成本会因房产税税收条例的收紧而进一步升高。虽然房屋出租方对租赁方在租金方面有一定转嫁能力,但由于商业办公市场是纯粹的投资品市场,因此该政策也必将直接影响到商业办公新房市场的销售。根据我们了解,百货模式的商业经营用房免租期一般在半年左右,因此房产税免租期规定对商办市场影响不大。但我们认为,既有对商办地产征税已经不低,因此该政策对市场成交量的打击具有一定作用,因此对商业地产公司存在一定负面影响。

二、在税基方面地价也明确要计入房产税征收范围,这是既有政策的明确。但政策明确提出容积率低于0.5的标准,容积率在0.5以下商业办公物业很少,对市场影响不大,但可能会对别墅物业市场造成一定预期影响。最为关键的是,此两条税务政策解释与明确被视作为房产税政策铺路举措。

三、虽然房产税适时推出已经成为大概率事件,但我们依然坚持认为房产税推出尚存在一些问题。房产税扩展至对个人住房征收的初衷是为控制房价。而控制房价的目的是为了改善房价过高而引致的民生问题。但房产税如果税基过宽将造成新的民生问题,而税基过窄将对房地产市场实际价格影响不大,而可能增强新一轮的房价上涨预期。因此,选择目前的时点推出房产税向个人住房征收存在一定问题。

四、我们认为如果房产税推出,最大的可能是“在税基选择上较窄,而在税率选择上可能较预期高”。“窄税基高税率”至少能够体现政府推出房产税解决民生问题的政策取向,但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。如果房产税以“窄税基高税率”的准则出现,我们认为对于房地产类上市公司股价有短期催生作用。

五、此外,需要强调的是,打击房价方面政策并非无计可使,管理层尚有很多可选政策可以形成对房地产市场价格水平的打压。继续收紧购房信贷、交易环节增加税收、行政性干预供给等都会形成对于房地产市场价格水平的打击,因此房产税不是唯一可能出台的政策。

提示投资者关注近期房地产政策风险,但我们依然认为板块的2011年PE水平应该在13倍上下,继续维持行业增持评级。