房地产行业2010年日常报告:一篮子政策出台 仍有伏笔

事件.

媒体报导了国家有关部委出台措施遏制部分城市房价快速上涨的新闻。

主要内容有三点.

一、督促各地方出台“国十条”的细则:目前有北京、重庆等地针对“国十条”出台了细则,除北京细则比较严厉,重庆等地细则都比较温和,基本上属于复制了“国十条”的原文。本次国家要求没有出台细则地区尽快出台,而已出台城市要根据本次文件精神完善并从严执行。

二、全国范围收紧按揭贷款。按照媒体报导内容,在全国范围内都暂停三套房贷,并且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。目前只有北京严格执行上述贷款政策,如果扩大到全国范围,对抑制投资购房需求还是会产生实质影响,这一措施超出市场预期。

三、二手房交易环节税负从严征收。报导中提到要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

1 其中的契税我们认为调整空间不大,目前普通住宅按房款的1.5%征收,非普通住宅按3%。即使在现有基础上提高幅度也不会很大。部分城市目前对普通住宅的契税实行优惠,将其由1.5%下降至0.5%-1%,未来可能会根据文件精神逐渐取消这部分优惠。

2、个人所得税如果从严征收会对投资购房的利润空间有较大影响。目前在征收个人所得时有两种方法,一是按照房屋买卖差价的20%征收,另一种按房价款的2%征,上述两种方式可供卖房者自行选择。如果国家严格按照差价的20%执行,卖房者所交税款会明显增加。例如一套房买进价格为100 万,目前价格为150 万,如果按照总价的2%只需缴纳3 万个人所得税,但按差额的20%征收就需交10 万,税负明显增加。政府的目的在于降低投资的预期收益率而遏制投资购房。

3、调整契税和个人所得税的优惠还有另外一种解释。以上海为例,目前规定在一年内各买卖一次房产所发生的契税和个人所得税,可以免征其中数额较小的那部分,例如某人卖出一套150 万的房子,个人所得税需要缴纳10万,在一年内该购房者又买了一套150 万房产,需要缴纳的契税是4.5 万元,则他需要支出的税费合计并不是10+4.5=14.5 万,而是10 万,因为其中数额较小的契税可以减免。当时地方政府是为了刺激交易,目前已没必要继续实行这部分优惠,本次文件精神也可能是要取消这部分优惠。

借媒体之口 埋有伏笔 并非利空出尽.

我们注意到本次调控措施的来源是媒体报导,各部委网站并没有细则,我们认为各相关部门仍需发布相关文件来保证调控措施的权威性。我们不认为本次措施出台对地产股是利空出尽,因为政策也埋了伏笔。包括:1、措施中提到“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。目前只有北京限制购房套数,但全国众多城市,不能仅有北京一个房价上涨过快城市,我们预计还会有其他城市会出台限制购房套数的政策。

2、对交易环节的具体税收优惠减免也需要权威部门来明确。

3、措施中提到“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。”房产税一直是各界关注的焦点,从技术上我们认为征收条件已经具备,从效果上房产税则是即能调控行业又能增加地方政府收入的措施,从舆论铺垫上各界也已经有了心理预期,但迟迟不能出台的原因可能是政府担心其效力造成负面影响过于严重,但如果房价仍得不到控制,未来其推出速度也会加快。

所以对地产股投资而言,我们并不认为目前已经利空出尽,地产股的估值水平仍需在房价得到稳定控制后才能提升,继续维持行业的持有评级,建议关注相关公司跌出来的机会。