房地产行业研究周报:经济和地产的跷跷板效应正在逐渐形成

一线城市成交量整体回升。

北京成交面积环比上升 70%,成交13.4 万平米,低于10 年至今周均22%;可售面积为779.3 万平方米,按套数计算的去化周期为13.1 个月,环比上周下降0.7 个月。本周成交量中含有限价房5 万平米,扣除政策性住房影响,本周成交8.4 万平米,环比增长10%。

上海本周成交面积环比上升 23%,成交23.1 万平方米,低于10 年至今周均3%。去化周期为4.2 个月,环比下降0.5 个月。

深圳本周成交面积环比上升 29%,成交3.4 万平方米,低于10 年至今周均26%;去化周期为14.5 个月,环比下降0.7 个月。

本周重点监测的二、三线城市有 11 个成交量环比下降,占27 个城市的41%。成交量下降幅度最大的是温州、大连和哈尔滨,降幅分别为-54%、-46%和-36%。成交量上升幅度最大的是泸州、长沙和苏州,幅度分别为102%、56%和44%。

北京、上海公布二套房细则

上周北京、上海分别发布了二套房认定细则,重申坚持认房又认贷的原则,回应了近期媒体对政府放松地产调控的报导。除上述地方政府外,相关部委也做出表态对地产调控没有松动。

但目前各地对按揭贷款的限制实际上在减弱,部份城市从对第三套房贷款的暂停开始转为有条件的松动。放松的原因一是中央本身制定政策不够严格,给地方留出落实政策的空间;二是各商业银行对第三套房贷款这一优质业务产生利益的追逐。

经济与地产的跷跷板效应正在形成

目前地产对关联产业的负面影响实际尚未体现,因为今年 1-6 月新开工面积为8.05 亿平方米,累积增速68%,6 月单月新开工达到1.9 亿平方米,创了历史单月新高,所以前期地产关联产业的商品价格下跌更多是自身产能过剩的结果。

但是未来地产新开工难免出现回落,对相关产业的负面影响将逐步得到体现,所以工业企业进入去库存周期与地产对关联产业需求拉动的下降周期相重合,会导致经济的进一步下滑。在目前经济各项指标保持较快增长的情况下,政府的态度似乎已经由于调控的两难变得摇摆,那么未来地产对经济增速的负面影响真正得到体现时,政府有可能首先会从舆论层面放松,从而导致购房者预期的变化,会缩小未来房价下跌的空间。也即随着未来经济基本面的下滑,其与地产政策面的跷跷板效应正在形成,地产股的估值水平也将得到提升。

从长期投资角度可以逐步增加地产配置比例,选择标的推荐前期由于项目处于热点地区,市场给了过低估值水平的公司,推荐冠城大通、华业地产、苏宁环球、北京城建、广宇集团、滨江集团。