130个城市土地市场:地价降、流标率升,冬季或持续到12年Q3

土地市场整体成交情况:年底前地方政府完成供地压力陡增,普遍下调底价,11月份130个城市成交土地多以底价成交,加上10月份成交大幅下滑基数低,因此11月份土地成交量环比升五成,但同比降49%,与10月份的降幅相当,土地市场与楼市一同进入严冬。由于11月份成交放大,土地出让金环比涨幅超四成,但同比降幅超过45%,与10月份相当。需求降温,1-11月130个城市成交建面同比增3%,而出让金同比下降12%,尤其是调控严厉的一二线城市出让金降幅达17%和13%。占4成的商业与工业用地土地出让金增长30%和26%部分弥补了住宅用地出让金大幅下降23%带来的影响。

11月楼面地价:环比跌5%,同比跌13%,较10年底跌28%,其中三四线城市止涨转跌,环比下降较大。1-11月楼面地价同比跌14%,一二线城市跌幅大于三四线城市;从用途结构来看,住宅用地同比跌10%,商业用地同比涨7%,持续调控下商业用地吸引力大于住宅用地。

11月住宅用地成交情况:推出建面环比降6%,成交建面环比增25%。楼面地价环比升9%,主要受一二线城市成交结构因素影响,样本地块与周边可比地块相比,一二线城市地价大多呈下跌或持平态势。溢价率5%,三四线城市溢价率10%拉高了整体水平。流标率4.6%,全线上升,开发商在市场冬季拿地更为谨慎。

1-11月住宅用地成交情况:推出建面同比略降,成交建面同比跌14%,土地出让金同比降幅超两成,其中一线城市降三成以上。年底前各地财政与供地压力大,住宅地价将进一步下行。

近期住宅用地吸引力大的城市:受政策影响较小的三四线城市,及溢价率下降较少,成交较活跃的青岛、成都、天津等二、三线城市。

1-11月住宅用地累计销供比:19个城市中,12个城市11年1-10月累计销供比小于或接近1,住宅用地供应较充足。

11月商业用地成交情况:推出建面环比增23%,成交建面环比增1%。楼面地价环比略降2%,成交结构的差异是楼面地价下降的主因。溢价率增至15%,一线城市高溢价率拉升了整体溢价率。流标率上升至1.5%。商业用地需求持续回落。

1-11月商业用地成交情况:推出建面增三成、成交建面增22%。土地出让金同比增三成,与去年全年持平,商业受调控影响小,土地市场成为投资的主要对象。

4季度土地市场与楼市一同进入严冬,成交楼面地价持续下行,流标率持续上升,开发商拿地意愿大幅降低,符合我们此前的判断。在地方财政吃紧的背景下,今年的最后一月地方政府仍会争取主动促成更多的土地成交,预计底价仍将持续下调。在楼市尚未转暖之前开发商资金链紧绷的背景下,2012年上半年土地市场的冬季仍将持续,并将进一步强化房价下行的预期。维持土地购置增速低点在明年3季度出现的判断。当前行业数据持续恶化的背景下,保守投资策略是适当关注开发周转快、业绩锁定性强、财务状况上佳的招地、保利、万科等公司。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化、调控政策时间过长带来行业超预期调整等的风险。